港股中报业绩期现如今已经告一段落，回顾这一轮中报业绩期的市场表现，在整个市场环境不佳的情况下许多板块并没有显得太热络，尤其是业绩表现不俗的地产板块也只是昙花一现，活跃了几天后便偃旗息鼓。也正是基于此，让房企的估值有了更多的吸引力，不少房企在绩后也纷纷参与到回购和增持之中，而这其中景瑞控股（01862.HK）表现的相当明显，公司自八月底业绩公布后，在整个九月上旬就已经接连两次回购，而近三个月更是连续回购逾千万股，涉资达到了3343.5万，累计回购股份已经占到发行股本的1%。

如此大力度的回购再联想到今年以来机构股东和管理层频繁的增持动作，显然反映的是这些具有信息优势的利益相关方们看到了景瑞控股的低估状态及其后续发展潜力。而透过回购、增持这一系列动作则让公司股价得到了有力的支撑，随着后续公司业绩持续走强，行业悲观预期释放，景瑞的股价也将有望迎来新的爆发。

接下来不妨让我们结合公司最新的业绩表现，具体看看这家黑马房企景瑞控股（01862.HK）究竟成色几何？价值是否如管理层所预言的真的被低估了？

一、盈利能力持续提升，景瑞控股的"蝶变之路"

此前景瑞控股公布了上半年的经营业绩，在销售规模创下同期历史新高的同时，景瑞的盈利能力全面升级。公司毛利和净利大幅增长，毛利率为27.2%较2017年同期大幅增长14个百分点，净利率亦提升至14%。作为一家已经成立了25年的上海老牌房企，景瑞控股的业绩焕发出了新的生机，展现出了强劲的“吸金”实力。

而回顾景瑞的发展历程，能够保持如此强劲的态势也是有因可寻的。

景瑞创于1993年，早年即已经在上海地产界崭露头角，拥有"虹口之王"的美誉。而到2005年公司开始向外扩张，先后进入江苏、浙江、天津等多个省市，经过20多年的发展，景瑞积累了丰富的房地产开发经验，而在这一过程中公司也几经转型，不断适应市场环境和行业变化趋势，及时的调整公司的战略，公司也由此迈向一个又一个的新高度，保持着强劲的发展姿态。

公司发展早期秉承着"深耕长三角，产品价值领先"的一贯发展策略致力于为客户提供优质的产品和服务，而自2015年开始，景瑞开始率先提出了"客户洞见"的发展理念，以"定制化"为发展方向，在杭州、上海等地试水，通过增加产品附加价值，拓展房子从装修、户型、物业服务等多方面的定制，而这也大大满足了不同客户的不同需求，并赢得了市场的广泛认可。而凭借这一策略，公司也实现了业绩的快速提升。

仅从今年的财报数据来看，上半年景瑞控股合约签约销售额（连合营企业及联营企业的销售额）约为95.3亿元，较去年大幅增长49.8%。而再观之过往，合约销售变化，公司在规模上可以说实现了层层递进。

值得一提的是，去年公司再次实现战略转型，从"重资粗放式"的地产开发模式向"轻资精细化"的服务模式转变。公司逐步落实由传统开发商蜕变为资产管理服务商，旗下设优钺资产、景瑞地产、公寓平台、办公平台、合福资本五大业态平台，而通过"客户洞见+轻资运营"双轮驱动的商业模式，也正推动公司迎来了跨越式发展的新时刻。

二、聚焦重点城市，优质土储布局助力业绩高飞

景瑞实现业绩的稳步增长也与其极具前瞻性的土储策略有关。

从半年报来看，今年公司销售规模创下历史新高的同时，公司合同销售均价也实现了较大的增幅，上半年合同销售均价约为26028元/平方米，较2017年全年的合同销售均价增长43.2%。而观之过往，公司的销售均价也呈现快速增长的姿态，两年内几乎翻了逾一倍。

具体分析原因，合同销售均价的提升其要则在于公司此前持续加大对一二线城市的布局，从而享受到了本轮地产周期中一二线城市房价暴涨带来的红利。从上半年销售构成来看，公司在一二线城市的销售占比就达96%，核心城市业务地位稳步增强。

实际上，早在2013年起，景瑞就开始提前优化城市布局，将投资重心转移至上海及核心二线城市，加大长三角等一、二线城市土地储备及投资开发力度。截至2018年6月底，景瑞控股一、二线城市的货值占比已高达97%。

土储作为房企的生命线，决定了企业的业绩发展，景瑞今年上半年公司继续积极补充土储，半年内新增项目17个，公司截至2018年6月底土储约为525万平方米，8月底累计土储达到537万平方米。从截至2018年6月底的土储分布来看，其中重点城市天津、宁波占比在20%以上，杭州占比超18%，苏州、武汉占比超过10%。随着这些城市高单价项目在日后进入结转，景瑞未来的持续盈利能力大概率还将进一步提升。

三、地产之外的故事，景瑞新的竞争力

勃留索夫曾说过，如果可能、那就走在时代的前面、如果不能、那就同时代一起前进、但决不要落在时代的后面。在房地产竞争下半场，中小房企要想获得突围，显然也要有先发制人的优势，由此也方能在竞争白热化的阶段从容不迫，处之淡然。对于景瑞而言，公司近年来在转型路上动作频频，几经更改战略与目标，甚至一度令市场怀疑其会否影响公司经营的稳定性。不过从当前结果来看，公司在转型路上厚积薄发，取得了卓越的成效。

公司自2017年，提出从开发商到资产管理引领者的转变，在景瑞地产之外，还增设了优钺资产、景瑞公寓、锴瑞投资（办公平台）、合福资本四大平台，这几个平台各具特色，发展也是蒸蒸日上，景瑞带来了新的活力。

具体来看：

优钺资产：为景瑞控股旗下专门负责房地产私募股权基金业务的资产管理平台，公司已成立机会型基金和增值型基金，未来将继续加强操盘项目的基金化运作。截至目前，累计基金规模约20亿，年终基金规模目标约50亿，年终管理收入预计2200万。另外在今年上半年其还完成了首支基金项目的退出安排，为投资人实现了超过年化18%的投资回报率。而近期，优钺资产还与洛德基金共同发行了"优钺-洛德优势私募股权投资基金"完成了对天津津南区咸水沽项目的投资。在该项目中，优钺资产和洛德基金将担任联合管理人，景瑞地产将与某大型国企联合开发运营。

锴瑞投资：为景瑞控股旗下办公平台，其专注于持有型办公物业的投资、开发、改造、运营，聚焦北上广深及重点1.5线核心城市。锴瑞投资目前已获取上海景瑞张江中心、北京NAGA上院和中关村前海中金3个项目。

景瑞公寓：该平台负责景瑞持有型公寓业态产品的投资、开发/改造、持有运营及项目退出等相关工作。公司聚焦在北京、上海等一线城市，以及人口导入型二线核心城市，累计目前，平台共获取12个项目。今年3月，"华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划"拟发行规模7.2亿元期限12年，成功发行北京首单长租公寓CMBS。并于7月31日在深交所正式挂牌交易，这也是北京首单长租公寓CMBS。

合福资本：合福资本为景瑞控股旗下用于投资新类业务的投资平台，今年上半年其在房地产生态圈和消费升级领域实现了累计10亿的投资额。

值得一提的是，上面五大平台，也并非孤立而存在，各个平台彼此协同、相互赋能，其贯通了地产上下游产业链，也让景瑞的业务实现多元化和多业态化。各大平台在助力公司实现价值最大化的同时，也在一定程度上平衡了公司业务的波动，帮助公司实现稳健增长。而透过多元化的布局，衍生出的新的竞争力，更能让作为传统房地产出身的景瑞规避单一开发所集聚的风险，在实现利润结构的优化过程中形成穿越周期的能力，令其最后在房企下半场的竞争中获得更多的机会。

四、结语

从公司财报数据来看，在经历战略变革后，景瑞控股已经连续走出了一段高增长的轨迹。公司销售规模的大幅提升展现出了公司强劲的爆发力，而毛利率和净利率的优异表现，反映公司颇有实力的盈利能力。公司当前的战略转型也开始推动景瑞实现由低估值的开发商向高估值服务提供商的转变，多元化的利润来源格局已经初具成效，

公司今年在二级市场走势波折，不过截止目前仍取得了逾20%的涨幅，远远高于房企板块和大盘指数。反映出公司受到市场的高度关注，价值也得到了一定的认可。

不过当前公司估值仅为2.35倍，无论是跟过往相比还是和行业相比也都处在过度低估的状态。

巴菲特曾经用棒球类比价投者的自律。价值投资者有无尽的耐心，愿意等，直到一次绝佳的击球机会出现在他们面前——一个被低估了的投资机会。由上来看，景瑞控股无疑已经进入到了巴菲特所说的击球点，值得我们关注。

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