看房人数减少 出现违约情况

　　北京二手房市场或迅速降温

　　□本报记者联合报道

　　3月20日，北京实施楼市新政后的第一个交易日。中国证券报记者实地走访了解到，受新政影响，看房顾客数量明显减少，观望的购房者增多。由于目前北京二手房交易以“连环套”为主，受二套房认定标准影响，部分购房者面临首付大幅提高的局面，已有违约的情况出现。不过，调控政策目前还未明显反映到价格端。业内人士预计，短期内政策调控的基调不会转变，预计调控范围有扩大趋势；房价短期内可能不会出现明显变化，部分非核心区域房源价格将面临调整。

　　次前北京出台以“认房又认贷”为核心的房地产调控升级措施，坚决遏制房价进一步上涨。

　　观望情绪变浓

　　在本次调控中，核心的政策当属调整二套房认定。以往北京对于二套房采取了“认房不认贷”，而本次则将二套房的认定扩展到居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京无住房但在外地有过商业性住房贷款或公积金贷款记录，且无论是否还清，再次在北京购房的均需按二套房政策执行。

　　同时，二套非普通住宅的首付比例将大幅提高。目前北京执行的非普通住宅的标准主要是价格，即五环内商品房总价须低于486万元。从目前情况看，五环内基本为非普通住宅。这意味着以房换房的购房者在新政后首付比例将提高4成左右，牵扯到数百万元资金，对二手房交易将带来巨大影响。

　　楼市调控新政后的第一个工作日，记者走访了解到，多家房产中介门店内顾客人数明显减少。在二环附近的一家门店内，一位经纪人对记者表示，新政规定的贷款额度减少了很多，对购房者的影响较大。二手房成交量和看房量都有明显下降，同时出现了违约的情况。

　　在位于朝阳门外的房产中介门店里，据经纪人介绍，新政实施后，看房的人数下降很多。首先，一些客户对新政实施后房价是否会发生变化心存疑虑，仍在观望阶段；同时，由于贷款比例减少，一些本打算换房的客户由于首付不够，已不能买到称心的房子，暂时不再考虑了。不过，由于新政刚刚实施，这些数据说服力还不够，需要再等待一段时间。上述房产经纪人表示，前段时间北京房市过热，很多客户不太理性，每出一套房源都有几个客户争抢。这次新政能够给市场降降温，引导客户理性买房。

　　有房地产中介对记者表示，新政的效果还有待时间观察。在学区房方面，价格暂时没有变化，一些优质小区的优质房源仍然抢手。该人士对记者表示，上周新政前陶白学区某热门小区挂出一套1000万元以上的房源，周日已有买家表示购买意向。但由于房主也是换房一族，新政后面临重新看房，在看好置换房源前并不想出售，因此交易未成行。

　　进入过户环节的购房者无疑是幸运的。记者在北京市西城区不动产登记大厅了解到，目前过户号源紧俏。北京一家房地产公司的房产中介对记者表示，每天的放号数量有限，需要每天很早就起来排队。

　　交易量将迅速下滑

　　对于新政实施后的房价走势，业内人士认为，短期内价格上涨势头将得到有效遏至，预计在一段时间内表现将较为平稳，交易量将迅速下滑。

　　华泰证券认为，短期可能引发部分改善需求违约，对成交量有影响，但不影响价格。原因在于改善需求中的学区房需求偏刚需，受价格影响较小；而其他类型的改善性需求，在换房需求减弱的同时也会减少供给。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，调控对学区房的价格走势影响有限，因为这部分是刚需。

　　中泰证券研报认为，调控的升级将使房地产板块短期内承压。北京楼市短期内将呈现量跌、价稳的态势。此前市场对调控已有预期，而政策调控边际作用减弱，市场对政策消化时间变短，不排除半年内可能出现反弹的情况。2013年4月北京出台“认房认贷”政策后，真正结束上涨周期的是2013年年底的流动性收紧。

　　长期来看，华泰证券认为，目前市场最担心的问题在于土地供给。如果增加土地供给能够执行，至少在明年年底之前能够缓解供需矛盾。考虑到北京人口仍然以总量控制为主，预计仍然是紧平衡状态。

　　多地调控楼市

　　本次楼市新政出台之前，北京二、三月份房地产销售再创新高。北京链家2017年2月成交量超过11000套，环比增长75%，比2016年月均成交高5.8%。

　　链家数据显示，在本轮的涨势中，北京学区房、置换改善需求拉动均价持续上涨。2月北京的二手成交均价为63579元/平方米，环比上涨4.6%；3月第二周达到67621元/平方米，环比上涨2%。

　　分析人士认为，去年9月30日北京房地产调控政策出台后，房价未出现实质性回调，导致购房者心理预期发生变化；同时限价导致开发商捂盘惜售，一手房房源急剧下降；“卖一买一”购房者担心刚卖完房就被限购，导致二手房源收缩，加剧供需不平衡；调控政策对于购房者的心理影响边际下降。

　　在此背景下，北京楼市限购升级，体现了因城施策、分类指导的调控思路。此外，国家统计局公布的2017年1至2月份全国房地产市场整体表现超过预期。1-2月商品房销售面积累计同比增速高达25.1%。1-2月房地产开发投资完成额累计同比增速8.9%。

　　值得注意的是，北京楼市新政发布后多地跟进。继北京实行“认房又认贷”后，广州、石家庄、郑州、长沙迅速跟进。广州将限购措施升级到具有广州市户籍的成年单身（含离异）人士限购1套住房，以及提高非该市户籍居民家庭社保连缴年限提升至5年。3月20日晚间，广州公积金中心发布新政，规定无住房贷款结清首付也要4成。记者初步统计，仅3月份以来已有16个城市启动或升级楼市限购，深圳、上海两个一线城市以及合肥、厦门、南京、苏州、南昌等五个二线城市采取“认房又认贷”措施。

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