（原标题：广州微调楼市限购政策，因城施策继续落实）

　　菏泽之后，广州也出手微调楼市政策了。

　　广州市住建委19日发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》。《意见》指出，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

　　而2017年3月30日后土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。

　　广州市住建委表示，下一步，广州市区各住建部门将联合加强商服类房地产项目的销售监管，进一步规范市场秩序，为保持市场平稳运行、全面优化营商环境创造条件。

　　此前的2017年3月30日，广州市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号，下称3.30新政），要求房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。

　　对于此次政策调整，中原地产首席分析师张大伟认为，此前广州执行的是“330新政”后入市的商服物业均不能卖个人，现在这个限制改为文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目不能卖给个人，而这个时间点之前出让的商服类土地项目可以出售给个人了。

　　简单理解就是，只要是2017年3月30日前出让的商服类土地，即便其项目入市时间是“330新政”之后，也可以销售给个人了。

　　“对于市场来说，相当于市场上大量存量商住房可以销售给个人，对于这些存量项目来说肯定是巨大的利好。”张大伟说。

　　从全国市场来看，住宅库存继续减少，而商业类库存在继续增加。国家统计局数据显示，今年1-11月，全国办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降5.1%。办公楼销售额下降6.4%，商业营业用房销售额下降0.2%。办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积减少15万平方米。

　　张大伟表示，目前全国商住类政策最严格的城市是北京与广州，商住房价格均有大幅度的调整，广州的商住库存过去一年明显增加。从政策角度看过去的确存在严格的情况，所以广州调整商住房政策也在情理之中。

　　广州并非此次楼市调控政策微调的第一个城市。

　　12月18日下午，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在对棚户区改造工作提出5点要求的同时，还提出“取消新购住房限制转让措施”、“降低市区商品房预售资金监管额度”。

　　通知提出，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　“山东菏泽楼市取消限售”的消息一经传播，便引发业界广泛关注。受该消息影响，房地产板块今日逆势收涨，鲁商置业、中迪投资、荣安地产、华业资本、*ST天业、ST慧球涨停，卧龙地产涨逾4%，粤泰股份涨逾3%。

　　12月19日下午，菏泽市住建局对此发布情况说明（下称“说明”）称，2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

　　菏泽市住建局称，近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

　　张大伟认为，菏泽作为一个货币化安置棚户区比例高的城市，新建住宅供应量不足，价格上行。在当下这个时点，作为全国第一个取消限售政策的城市，带来的市场心理影响和示范效应将比较大。而对于房地产市场来说，预期管理影响非常大。

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年11月以来楼市调控政策明显减少，只有苏州承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

　　张大伟认为，广州和菏泽此番调整，预示着可能出现一轮房地产调控政策的微调潮。房地产市场出现涨幅明显回落，一些城市的房地产调控政策也到了调整阶段。未来大幅度宽松可能性不大，但各种微调将可能频繁出现。

　　“市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。”张大伟说。

　　华创证券分析师袁豪分析称，目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也存在波动压力，目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

　　不过，这种政策微调更应该看作是地方政府对房地产调控的因城施策行为，尚不能认定是大尺度的政策松绑。

　　今年7月31日，中共中央政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊近日对第一财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化。

　　章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

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