对花样年(01777.HK)而言，2016年并非是轻松的一年。

　　在地产全行业高歌猛进并出现个别企业销售规模突破3000亿天花板之际，花样年的规模岿然不动，钉在122.06亿元的成绩上，只比年度销售目标高出1.7%。同时，因人民币贬值而导致的汇兑损失高达6.66亿元，公司利润比2015年减少了3.39亿元至10.64亿元。

　　花样年也有反思。董事会大大兼总裁潘军宣布，2017年开始，花样年将启动第二次业务转型，重视地产开发业务，轻重并举。潘军接受第一财经记者专访时表示，2017年将推行跟投机制，调动员工拿地积极性，今年销售目标是150亿元。

　　在地产行业之外，花样年的业务蓝图扩散，有意围猎社区金融、文旅、养老、教育等多元化业务。2016年，花样年的营收结构有所优化。公司109.2亿元的总营收中，轻资产服务的占比提高至23%，同比增加近6成，成为集团稳定的利润奶牛，弥补地产规模的不足。

　　轻重并举的产业模式有可能让公司获得新的利润增长点，站得更稳，也有可能导致资源分散，缺乏明星业务。潘军说，“关键是要打通，发挥各个业务板块的协同作用。”

　　轻重并举模式的价值兑现能力依然待证，资本市场已率先有了态度。2017年3月20日，花样年发布2016年度财报后的第一个交易日，截止收盘，花样年每股微跌0.8%至1.24港元，表现平稳。而在此之前，从2016年12月开始，花样年股价已维持了3个月的持续性上涨。

　　

　　重拾房地产业务

　　2012年，花样年开启了为期五年(2012-2016年)的第一次业务转型，从重资产的房地产开发商向轻资产转型。尽管如此，房地产开发，依然是花样年绕不过的关卡。

　　近年来，花样年对公司规模表现淡然，潘军在接受第一财经记者专访的时候透露，3年前甚至考虑到去地产化。但世异时移。潘军说：“我们分析过，房地产业务依然具有高速的成长性，不会去地产化。”

　　花样年2016年年报显示，公司去年全年销售金额为122.06亿元，完成了销售目标(120亿元)的101.7%，销售贡献主要来自武汉、成都、桂林、苏州等13个城市，其中成渝地区贡献了31.5%的销售业绩，占据最大份额。

　　规模不大，盘子偏小，去年一年，花样年仅有7个项目动工开发，规划总建面为50.5万平方米；共有17个项目竣工，合计总建面为125.4万平方米。

　　截止至2016年年末，花样年土储为1538万平方米，而2016年花样年全年的销售面积为132.5万平方米。

　　尽管2016年销售金额同比增加8.3%，但与行业对比，这个增速是可怕的。同是2016年，恒 大(03333.HK)等房企销售额已突破3000亿元，同比增幅超过85%。

　　花样年反思规模上的失落，并也设法扩大规模，实现业务增量。2017年，花样年一方面加强在回报丰厚的一二线的拿地行为，一方面通过小股操盘发展在六线城市的地产业务。

　　潘军告诉第一财经，近半年来调控政策密集，一二线城市尽管利润相对较高，但同样风险也高。而六线地价便宜，在新型城镇化的政策支持下，通过与当地企业合作开发的小股操盘模式，六线城市将作为地产业务的另一个发力点。“在拿地开发上，花样年会坚持一二线和五六线并举。”

　　在第一次转型阶段，花样年在70%的精力和资源都投放在轻资产业务的布局和运营上，给房地产业务的目标是保持量的稳定。这种战略导致的直接后果是，拿地偏少，规模增速低。并且，错失土地增值的红利期，记者注意到，花样年2016年的土地发展投资收入由2015年的0.672亿元骤降至2016年的0.057亿元。

　　花样年悔过之意甚浓。潘军在业绩发布会上公开表示，“从2017年到2020年，花样年将依托社区服务，进行第二次转型，轻重并举，产融结合。”

　　2017年，花样年的销售目标是150亿元，相比2016年，增速是25%。潘军的计划是，在一二线城市实现一百亿，其他城市实现50亿元。潘军依然看多一线城市房价，尤其是深圳，他判断，深圳房价还会大涨。

　　长短期的利润博弈

　　第二次业务转型指向现实的报表数据，房地产开发业务依然对公司的营收起着决定性的影响作用。

　　2016年，花样年的总收入由2015年的81.64亿元增加33.8%至109.21亿元。其中，房地产开发板块贡献了收入为83.65亿元，占比高达76.6%。而花样年集团内，来自物业管理、酒店、文旅、金融、教育、养老等多个轻资产业务相加的总收入占比仅为23.4%。多个轻资产业务尚处于布局、投入阶段，未达到资金回报期。

　　重拾地产业务，轻重并举，无疑是为了在短期利润和长期回报的博弈中觅得平衡点。

　　值得注意的是，相对房地产开发的重资产，轻资产业务中，物业管理部分贡献了16.52亿元，是除了房地产开发外，花样年诸多业务中最大的收入来源，占轻资产业务共25.56亿元中的64.4%。

　　花样年是国内物业第一股彩生活(01778.HK)的母公司，此外，其物业管理上市平台还有美易家(834669.OC)。彩生活和美易家有着较为清晰的业务界定，彩生活专注于住宅社区管理，而美易家错位生长，以服务写字楼和高端商务公寓为主 。花样年的物业管理版块收入主要由此两者贡献。

　　而其他多元化业务中，社区金融的互金平台“钱生花”(开展社区O2O小额信贷业务)也开始贡献收入，其于2016年的营收为0.733亿元。

　　在营收之外，花样年2016年的利润数据同样重要。年报显示，花样年2016年的毛利率为32.3%，高于2015年为30.9%。尽管毛利率提高，但花样年的利润却是大幅削减，由2015年的14.03亿元减少至10.64亿元，跌幅为24.1%。

　　花样年财务总监林锦堂表示，这是由于汇兑亏损所致，2016年，人民币兑美元及港元的汇率有所下降，而公司持有外币资产和外币负债，因而导致汇兑亏损。2015年花样年的汇兑亏损为2.34亿元，2016年增加184.6%至6.66亿元。

　　2016年下半年，花样年在改善债务结构上有所行动，11月-12月期间，公司从境外回购分别于2017年到期和2019年到期的美元债券，累计金额为5140万美元。

　　林锦堂称，“公司现金流充足，依然可以在今年把握机会，发展业务。”年报显示，截止至2016年末，花样年的银行结余及现金总额约人民币111.34亿元，同比大增164.0%，其中除去受限部分，不受限银行结余及现金有91亿元，同比增加217%。

　　2017年是花样年启动第二次业务转型的元年，重提重资产的背景下，资本依然是攻克土地市场的利器，无论是靠现金流抑或融资，皆是殊途同归。发布会接近尾声之际，潘军称，2016年下半年多次融资，主要原因之一是为了拿项目。

　　潘军透露，2016年全年花样年通过合作开发的方式，新增了近百万土储，未来将尝试通过包括旧改等各种途径获取项目。这位决策者一手主导了长达五年的轻资产转型，如今，在经过2016年的行业狂欢，市场冷静下来之后，他决意重拾房地产业务，重新杀回楼市。他会成功吗?

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