楼市分化进入新周期 调控效应将逐渐显现

　　来源：南方都市报

　　李宇嘉（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）

　　2017年过半，楼市经历连续两轮大范围的调控，特别是限价、限购、限贷、限售和限证（限预售证发放）等“五限”，调控升级至历史之最。同时，今年上半年金融“去杠杆”提速，房贷开始紧缩，国家要求今年新增房贷规模要控制在新增贷款的30%以内，热点城市房贷利率普遍从去年初的基准利率的0.85倍上调至0.95-1.2倍。不过，调控和金融“双紧缩”并未造成楼市明显回调。整体来看，当前楼市下游销售量和价，上游投资、新开工和拿地，仍处在高位景气状态。

　　今年上半年，调控与信贷紧缩形成叠加，一线城市商品房销售面积同比下滑40%，2016年销售火爆的10个热点二线城市，销售面积下滑50%，“环重点”城市的三四线城市，销售则下滑30%．但是，受益于热点城市需求外溢、“去库存”、棚改货币化、轨交和高铁连接及基准利率未上调等因素，非热点二线城市、300多个三四线城市的楼市销售异军突起，很多城市成交翻了2-3倍。因此，预计上半年全国商品房销售面积同比增长将在10%-14%之间，这也将是历史上最好的半年销售业绩。

　　从价格来看，上半年，热点城市楼市呈现“量跌价升”的态势。一二线重点城市虽然受到政策抑制，特别是限价和限证将很多高价盘挡在外面，但由于市场严重供不应求，房价仍在上涨，不过近期涨幅趋缓。5月份，国家统计局重点监测的15个城市，新房价格同比均呈现上涨，涨幅在5%-30%．不过，涨幅均比上月回落，回落幅度在0．5-6.4个百分点之间。环比看，15个城市中有5个城市的新房价格仍在上涨，但涨幅在0．5%以内，9个城市新房价格下降或持平。

　　从实际价格水平看，根据CRIC的统计，一线城市新房价格同比上涨22.3%，10个重点二线城市新房价格上涨24．2%，9个非重点二线城市新房价格上涨25．1%，9个“环重点”城市周边的三四线城市新房价格上涨47.1%．由于统计覆盖范围较小，广大三四线城市数据缺失，但从70城房价数据看，环比涨幅居前的都是内地三四线城市。由此，尽管热点城市新房价格涨幅相比2016年趋缓，甚至开始下跌，但广大三四线城市新房价格仍旧快速上涨。

　　调控打压和货币紧缩背景下，之所以多数城市房价仍上涨，首先是库存仍在下降，供求关系紧张。截至6月底，CRIC监测的59个城市中，除合肥、苏州、成都和东莞库存同比上涨外，其余城市库存同比全线回落，重庆、武汉同比跌幅超70%，各大城市库存消化周期普遍在8个月左右，海口、常州、南宁、南京库存周期在2-4个月。甚至，因投资需求被迫转移，国家统计局披露的商业办公库存，5月份也出现2013年以来首次下降。

　　库存持续下降，主要在于2015-2016年楼市回暖，但全国整体处在“去库存”阶段，土地成交连续2年负增长（平均减少17.6%），新开工在2014-2015年也连续两年负增长，开发商存货大量消耗。其次，限价、限售、限证等新政下，开发商申请预售的难度增加，供应积极性也下降。而且，土地出让增设竞配自持和保障房面积，也减少商品房供应。另外，楼市连续两年回暖，而土地购置下降，开发商“不差钱”，很少主动降价，加上近期补库存，地价上涨，从而造成供应下降，价格高企。

　　由于销售和价格整体高位，而库存持续下降，加上4月初国家提出“促供应”，开发商“补库存”的积极性较高。土地购置告别连续两年的负增长，今年1-5月同比增长5．3%，新开工同比增长9．5%，推动开发投资高位景气。1-5月份，房地产开发投资同比增长8.8%，尽管较前值下降0．4个百分点，但比去年7.2%的最高增速还高出1.6个百分点。近期，热点城市土地开始放量，北京供地翻了4倍，深圳、南京、苏州也开始增加供地，预计上半年及未来几个月开发投资将保持8%-10%的增长。

　　总之，按照调控3年“小周期”来判断，连续回暖的楼市今年本该进入下调的周期。但是，广大三四线楼市对冲重点楼市下滑，销售在高位；库存低位和销售高位，倒逼开发商补库存，新开工、购地和开发投资继续上扬；供求关系未缓解，开发商不差钱，补库存对于土地需求旺盛，地价和房价整体也在高位。因此，房地产全产业链整体较为景气。当然，调控打压和资金面紧缩滞后效应逐渐显现，未来将开启高位回落的过程，但从基本面判断，回落将是缓慢的。

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