[摘要]经历了2017年以来的持续调整，一线城市房价风险已经不大。市场复苏目前主要受制于严厉的调控政策及不太乐观的外部经济环境。一旦外部经济环境有所改善，一线城市楼市可能会率先复苏。

腾讯财经《灼见》特约作者 邹琳华（中国社会科学院财经战略研究院，住房大数据联合实验室）

内外部多重压力下，2018房价由快速上涨到总体回落

2018年上半年，在棚改货币化政策驱动及住房投资需求由一线城市向二三四线城市扩散的背景下，除一线城市外多数城市房价出现较快上涨。大数据房价指数（BHPI）监测显示，2018年6月142个样本城市平均环比上涨1.62%，房价环比上涨的城市为119个，占样本数的83.8%。与2018年1月相比，2018年6月142个样本城市中有128个房价上涨。其中海口、西安、咸阳、重庆、宜昌、贵阳、西双版纳、乐山、绵阳、扬州等49个城市涨幅在10%以上。

2018年7月31日中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。房地产调控政策保持了其平稳性与延续性，部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。复杂多变的国内外经济形势，也使得部分家庭推迟了购房决策。在诸多内外因素的综合作用下，2018年10月，全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。2018年10月大数据房价指数环比显示，142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个，占样本数的40.8%，比6月减少61个。

与住房市场退热相伴随的是房价预期的转变。购房者信心指数和经纪人信心指数均降至近2年最低点，市场预期不再单一乐观。2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，均为2017年1月以来最低点。特别是经纪人信心指数的下探，反映了市场的实质性降温。2018年下半年房地产市场的整体趋稳，表明本轮房地产调控政策已经初步获得了实效。这对于防范宏观系统性风险、加快房地产市场长效机制建设具有重要意义。

分城市看，一线城市由总体缓涨转为集体微降，但房价水平高潜在供求矛盾突出。2018年初以来，一线城市中广州房价较快上涨，北京、深圳房价均有所回升，仅上海房价持续下降。2018年6月，一线城市房价平均环比上涨0.525%，其中北京环比上涨0.95%，深圳环比上涨1.33%，广州环比上涨0.43%，上海环比下跌0.61%。2018年10月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断，广州楼市由热转冷，上海跌幅有所加大。2018年10月，一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。10月广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌，其中深圳环比下跌0.83%，北京环比下跌1.99%，广州环比下跌1.9%，上海环比下跌2.71%。

虽然一线城市房价暂时已经得到有效控制，但潜在供求矛盾难以短期缓解。从市场基本面看，一线城市作为中国高端服务业中心、最具人才吸引力的城市群体，居民收入高、人口规模庞大。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征，住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。

准一线及二线城市由快速上涨到总体回调，房地产市场对投资需求的依赖度较高。在一线城市严控住房投资投机、准一线及二线城市抢人大战的背景下，准一线及二线城市房价快速上涨，部分城市新房一房难求。2018年6月，准一线城市房价平均环比上涨3.1%，其中重庆环比上涨7.82%居涨速首位。二线城市平均环比上涨1.09%，其中西安环比上涨5.73%居涨速首位。随着外部经济环境的变化、调控政策的进一步加码及市场短周期接近见顶，2018年下半年准一线及二线城市房价上涨之势得到抑制。

到2018年10月，准一线城市房价环比平均下跌1.415%，跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点。除苏州环比接近持平外，重庆、天津、杭州房价均环比下跌。10月重庆房价环比下跌3.57%，下跌速度有所加快。二线城市房价平均环比下跌0.941%，跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点。除了沈阳、东莞、宁波、武汉、无锡微涨外，其它二线城市房价均下跌。西安、青岛、成都等曾经的热点二线城市房价环比下跌相对较快。其中成都环比下跌4.34%、西安环比下跌3.59%、青岛环比下跌2.93%。热点二线城市房价由涨转跌，也带动了周边三四线城市房价下跌。如成都房价下跌带动周边乐山、自贡、遂宁等地房价下跌；厦门下跌带动了漳州等地房价下跌等。

2017-2018年准一线及二线城市的快速上涨，与一线城市住房投资投机需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系。投资投机需求涌入带来的房价短时间内迅速上涨，使得准一线及二线城市房价与现阶段当地居民收入水平脱节。当住房投资投机需求萎缩或受到政策抑制，房价将大概率出现回调。2018年10月，南京、大连、南通、郑州、长沙、济南、厦门、福州、杭州等多个热点城市房价微跌，重庆、成都、西安、青岛房价出现较快回调。

三四线城市房价由集体上扬到小半上涨，新房库存水平有望重新回升。近年来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是2018年上半年三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应，也拉升了三四线城市房价。2018年6月，三四线城市房价平均环比上涨1.68%。118个三四线样本城市中，房价环比上涨的城市达100个，上涨占比85%。

2018年下半年，在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地逐渐填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。2018年10月，118个样本城市中，房价环比上涨的城市仅为52个，上涨城市占比44%。下跌的城市达66个，下跌城市占比56%。10月三四线城市房价平均环比下跌0.118%，虽然跌幅很小，但反映了市场形势的微妙转变。三四线城市中，曾经的房价上涨明星城市西双版纳，10月房价环比跌幅居三四线城市第1名。廊坊、咸阳、乐山、嘉兴等曾经房价涨速居前的三四线城市，10月房价环比跌幅也位居三四线城市前列。

另一方面，2017-2018年上半年三四线城市商品住房虽然实现了快速出售去库存，但在房价水平处于历史高点的剌激下，住房库存有望再度进入攀升通道。由于就业机会相对较少、公共服务水平相对较低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。已经售出住房的利用效率低，存量空置现象也较为严重。这些因素将抑制三四线城市住房市场的长期房价上涨。

2019展望：调控仍将延续，一线城市或率先复苏

外部经济环境或将改善。2019年虽然国际资本市场仍将继续动荡，但贸易摩擦可能会有所缓和。这将在一定程度上改善房地产市场所处的外部经济环境，减弱市场观望情绪。

住房需求管控政策总体仍将延续，同时地方政府将对已经出台的政策作密集的动态微调。基于最新的房地产市场形势，2018年12月中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。可见，新形势下“房住不炒”仍是住房政策的前提。

对于一二线城市而言，住房总量不足仍然是住房市场的主要矛盾，住房需求管控政策尚没有整体退出条件。但在房价下跌的背景下，可以因地制宜地调整一些不合适宜的调控政策，如限售、限价等。对于三四线城市来说，住房调控政策本来就虚多实少。在市场退热的背景下，也可以抓住时机对一些不合理、不科学、无实效的调控政策进行清理。

住房资金面略有改善。2018年住房信贷市场持续趋紧。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但市场融资成本的提升，仍导致商业银行自主调高了首套房贷利率。部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。2019年随着稳健性货币政策的实施，市场利率将有所下降，首套房贷利率大幅上浮现象及大开发商资金面将略有改善。但货币政策仍以防风险为主，“大水漫灌”的现象暂不会出现。

一线城市楼市或将率先复苏。从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。另一方面，经历了2017年以来的持续调整，一线城市房价风险已经不大。市场复苏目前主要受制于严厉的调控政策及不太乐观的外部经济环境。一旦外部经济环境有所改善，一线城市楼市可能会率先复苏。

二三四线城市楼市仍将继续调整。二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段，一旦销售不畅，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。2017-2018年，二三四线城市房价大都累积了不小的涨幅，客观上也有调整的需要。

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