特邀嘉宾：

安徽清源房地产研究院执行院长：郭红兵

合肥学院房地产研究所副所长：凌斌

安徽易居营销总经理：李长俊

合肥楼市主编：程大C

主持人：

合肥新浪乐居主编：王洁

在金九银十会不会出现限购政策？

郭红兵

合肥会出台限购政策。

从目前来看，9月合肥出台限购的可能性很小，因为政策的出台和合肥房地产市场的走向、价格变动都有很大的关联。而现在合肥一些地王盘陆续上市，届时又会拉高合肥楼市的均价。房价控制不住，就可能导致限购政策的出台。

凌斌

合肥之前“一刀切”的限购不会出现。

之前合肥出台限贷政策并不是因为合肥的房价高、房价涨的快，而是因为市场紊乱。开发商捆绑销售，中介倒卖房号等恶行销售行为，这些都损害了购房者的利益。因此，合肥政府应该加强对市场的监管，而限购政策则是行政干预的强制化措施。

而合肥的房价上涨是理性上涨，正是因为合肥的城市规划、布局有了健康发展，合肥才有机会来这一轮的房价“补涨”。

李长俊

合肥现在处于高速发展阶段，不适合出台限购政策。

虽然上半年合肥房价涨幅较大，但相对于周边城市来说，涨幅还是在可控范围之内。而且合肥处于高速发展的阶段，房地产起到了合肥经济发展的重大支撑作用。如果现在出台限购政策，无疑是会影响合肥的快速发展。

而且合肥今年房价上涨，购房者“一房难求”，主要原因在于土地供求关系不平衡。等到后期，政府调整土地供应政策以及备案价调控，合肥楼市的紧张感会缓解，房价涨幅也会趋于健康发展。

程大C

9-10月合肥不会落实限购政策。

对于购房者来说，1.5W/㎡刚需还是能够接受的，可以买个小点的户型，但是2W/㎡对于购房者来说就是个很大的考验了。

根据土地市场来看，3月份供应量就开始上涨了，等到明年金三银四应该就有很多上市房源，而今年的房价还是会继续上涨。

购房者都在问合肥什么时候限购？但是如果真的限购的话，1年或者2年时间对合肥地王来说没有多大实质影响。

如果限购第三季度出现，会不会影响地王？

李长俊

限购会对地王项目有影响。

地王项目基本上都是中高端产品，购买地王项目的购房者手上基本都已经有几套房了。如果限购出台，会影响这些购房者的购买信心和欲望。而且在一个月左右就会解决合肥“一房难求”的现状。

但，合肥的客户群有很多一部分是合肥以外的人，如果出台限购政策，就是提高了购房门槛。届时，可能会延伸出楼市“怪象”。

郭红兵

地王项目不会受到影响。

限购政策不是“一刀切”，除了北上广一些城市比较严格，其他的城市应该还会容许购房者再买一套。所以，客源是不愁少的，对与高端项目来说，限购的影响非常小。

出台限购政策，影响的是那些跟风涨价的项目，本身企业品牌、质量跟不上，只是盲目的跟风涨价的项目会受到打击。而真正的高端项目，有品质、特色，自然不会受到影响。而且高端的地王项目很少会有人用于投资，一般的购房者都是买来自住，所以限购政策不会影响地王项目的上市销售情况。

凌斌

限购不会影响购房者对地王项目的渴望。

市场上是有“凡勃伦效应”的，定价越高，就越吸引消费者。就是消费者无法购买，也会很向往。消费者愿意将财富集中于更高端的项目。

货币本身是不值钱的，值钱的是“稀缺”产品。在合肥，商铺、写字楼、商业公寓并不稀缺。在合肥房地产市场，稀缺的是热点区域的住宅，对于这种产品，无论是限购、限贷，都不会熄灭购房者对它的渴望。

从货币流通来看，购房者从银行贷款，最终主要流向开发商。所以，就算限购，开发商也照样有资本拿地王。很多人总是合肥“缺地”，其实合肥近年保证每年供地7000亩，所以合肥缺的不是土地，而是在于开发商是否能按时建设，是否捂盘。

程大C

合肥的限购如果仅仅出台一年、两年，我觉得并没有多大的效果。就算这个阶段抑制住了房价，在下一个周期，楼市房价还是会继续涨起来。

三季度初四季度末，是不是投资的好时期？

郭红兵

现在不是投资的好时期。

现在合肥的住宅市场，你买到就是赚到，重要的是你现在在高价位时期买完房，然后怎么办？现在的市场火热，很多人投资不理性，随便就买一套。

现阶段，对于自住的购房者来说，计划买的房还是要买的。而对于投资来说，合肥不处于投资的好时期。对于短期投资，预计2、3年就出手的投资者来说，就更应该警示。现在投资的人，应该做好5年内不能出手的准备。因为，合肥的市场，投资潮已经有1年了，等到明年房子交付有很多都是投资购房。

李长俊

投资要选取谨慎选取区域。

自住的购房者该买还是要买，因为合肥未来的房价还会上涨，均价破2W/㎡是一定的，所以现在还是入市的好时期。其实合肥最好的购房时期，是去年上半年。

但对于购房者来说，只要你获利了，就是投资成功了。但是就现阶段来说，应该购买一些有资源的区域，比如主城区，配有学区、自然资源等项目。对于过于偏远的地方，还是要谨慎投资，万一未来城市的发展方向不对，就达不到投资想要的效果了。

凌斌

可以投资商业、写字楼。

我觉得投资住房是一件不道德的事情，如果连普通商品住房都用作投资，那这个市场就出现了导向问题。我们应该合理消费，政府可以通过征收消费税来解决住房资源占有问题，我们要相信，政府对于市场的调控还是很有手段的，限购就是其中的行政干预手段。

合肥现在的商铺、写字楼如果是用于自用，还是具备投资价值的。我不赞成投资住宅，购房者应该理性消费，在选择住房的时候，主要考虑居住舒适度就可以了。

程大C

合肥现阶段入手投资，还是很安全的。

明年房价应该还是会继续上涨，就算届时出现一些严厉政策，房价跌幅也不会高于5%。合肥投资长期来看，还是很可观的。

合肥出台什么政策可以稳定房地产发展？

李长俊

首先，我们要关注物价局的备案。物价局备案应该彻底放开，而不是名义上的放开。现阶段合肥楼市的备案价，其实还是受控制的。

其次，解决土地问题。我们可以参照一些一线城市，对于热点区域出让的地块，限制出让条件，解决该区域里刚需客户的居住问题。在合肥，很多人对于住在政务区想都不敢想。

如果一块地其中3%-5%可以供给给刚需客户，无论这个区域有多热，刚需客户都可以和地王一起享受红利。对于开发商来说，拿地的时候也会考虑成本，减少地王项目。

现在，楼市社会乱象严重的影响了老百姓的心理需求。有关部门应该加强管理，处理源头问题。比如一些中介倒卖户头，希望相关政府部门加强监管，改善房地产不健康气氛。

郭红兵

政府确切落实已出台的政策，严格执行各项要求。例如开发商拿地2年内不动工就收回，如果有特殊原因需要延迟，就公示出延迟的原因以及时间。这样就可以防止开发商捂盘。

凌斌

我反对合肥先阶段再出台新的调控政策，先前的政策还处在消化阶段。政府现在做好监管工作就可以了。

程大C

首先看效率，楼市乱象频生，政府应该及时出台政策。其次就是开盘现场保证公平、公正，最直观的就是将电子摇号改为手动摇号。

滨湖VS肥西 谁更适合投资？

滨湖区是个很敏感的区域，它享受政策红利很快，同样受到政策影响也快。而肥西要看投资的区域，一些不是很偏僻的区域，回报率还是不错的。如果做为纯投资的话，可以考虑肥西，因为肥西相对比较安全。

三县区域从房地产角度来看，已经是合肥的城区了，而且将来还会扩大。

合肥限购历史

纵观合肥限购历史，其调控的效果自然是伴随着房价与销量的大起大伏。自2011年开始，合肥库存直线下降。

2011年-2014年合肥限购细则：

对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;

对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

伴随着2011年3月31日合肥楼市执行限购四大老城区，效果显著，3月销量8000多套，4月跌至2000多套，而房价也出现长期的滞涨、停涨。但随后的两年，合肥房价、成交量依然上涨。直至2014年8月2日限购取消，合肥的楼市成交量也并没有受到影响，出现暴涨或暴跌现象。

现在咱们的楼面价，最高已经破2W了！就算出台限购，开发商考虑到成本问题，房价也不会暴跌的。小编认为，如果政府强制控制土地出让，一家开发商只允许拿一块地，这就给中小房地产开发商留有生存余地。不然中小开发商根本竞争不过一些房地产大企业，根本拿不着地，连捡漏的机会都没有。

还有就是合理引导人口流动，咱们的肥西已经迎来了新一轮的发展（官方：肥西规划今年开建有轨电车！经开地都不卖了…要捧肥西上天），我们完全可以将人口引流到郊区卫星城市。他们的公共配套设施在逐渐完善，将来还有地铁串联起与市区的联系，以后会非常便利。比如地铁1号线东延至肥东，地铁2号线规划通到六安，地铁3号线延伸至上派。

我们左猜右猜

只希望不要被合肥的楼市“逼走”

我们想要的，无非就是楼市健康

Tags：