融创开启“双保险”：700亿现金+优质土储 剑指2100亿

　　3月28日，专注于高端精品物业开发的融创中国（01918，HK）在香港发布了2016年业绩报告，全年实现合同销售金额1506亿元，同比增长121%，一举成为千亿房企军团的佼佼者。

　　相对于销售收入，融创2016年结转的营业收入同比增长53.6%至353.44亿元；毛利同比增长69.7%至48.48亿元，每股收益0.71元，拟每股派息0.257元。

　　截至目前，融创的土地储备近8000万平方米，其中去年以来新增逾5000万平方米，更为关键的是2/3为收并购所得。而该房企手捏现金近700亿元。

　　受调控影响，不少一线房企大鳄均放缓了销售增速。按照年初规划，融创今年的销售目标是2100亿元，这意味着其预计增幅约40%。

　　避开地王借并购增加优质土储

　　2016年，是我国土地市场“沸腾”的一年。地王诞生接连不断，热门城市地块溢价率之高令人咋舌。

　　克而瑞年终统计显示，2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数量创历史新高。

　　彼时，相对于不少实力房企一度表现出非理性拿地的狂热，融创凭借自身在并购市场的独特优势，成功避免了土地公开招拍挂市场的剧烈竞争。

　　数据显示，2016年第3季度是融创拿地高峰，涉及储备体量2143万平方米，其中有60%的地块属于收购方式获得。进入第四季度，融创获取土地1150万平方米，收购比例达到82%。

　　招银国际房地产分析师文干森等分析指出，2016 年融创在房地产市场表现进取，成功进入深圳、广州、佛山、东莞、郑州、厦门、青岛、南宁、昆明市场等一二线核心城市。

　　从宏观格局来看，融创当前战略布局区域已较为清晰，即逐渐形成了北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余座一线、环一线和核心城市的全国布局。

　　广发证券房地产分析师乐加栋等指出，2010年融创进入北京、天津等5个城市；2012年完成围绕五大核心城市的区域布局；2016年以来在广深区域获取8个项目。其认为融创坚持区域深耕战略，遵循“一线城市、强二线城市、环一线城市”布局，选择区域核心级城市深耕。

　　目前，融创土地储备总量7912万平方米，如果分版块来看，西南区域占比20%，北京区域、华北区域、上海区域和东南区域分别占16%、18%、15%和11%，广深、华中、海南三大区域占比为10%、7%、3%。

　　就近8000万平方米体量的储量来说，融创旗下涉及竣工未售部分仅占6%，待建和在建部分占比高达94%。按照业内较为一致的观点，典型一二线城市投资安全性相对较高，供需关系也较为活跃，销售变现势头可期。

　　近700亿现金 财务结构稳健

　　既然有这么多土地储备，那么融创去年的经营业绩如何？年报显示，该房企实现营业收入353.4亿元，同比增长54%，实现毛利48.5亿元，同比增长70%；账面毛利率13.7%，同比上涨1.3个百分点。

　　若剔除物业减值拨备影响和收购物业公允值重新计量的影响，融创的毛利率为23.4%，真实毛利率同比上涨4.4个百分点，实现溢利29.4亿元。

　　除了赚钱能力较强之外，融创中国截至2016年底的总资产为2932亿元，增长153.9%，手持现金698亿元，较2015年底的271亿元提升158%，对短期借款覆盖倍数达2.1倍。

　　透过年报也不难发现，当前融创中国的短期负债明显降低，一年以内的短期借款占该房企总借款的比例已从2014年的40%下降到2016年的29%。

　　融创中国副总裁兼董秘高曦表示，“债务增加主要是换来大量好的土地，这些土地即便有限价、限购，我相信流动性还是非常好的，因为拿地成本当时控制得比较合理。”

　　当前，标杆房企万科的现金余额为870亿元，刚进入千亿级的绿城中国的现金余额近250亿元，融创作为千亿级军团的新晋“地产大鳄”，上述手持的现金情况显然较为可观。

　　面对当前楼市风云变幻，即便是一线房企仅有较为可观的现金仍不够，还需要进一步优化财务结构，如此才能提高资本收益率。

　　截至2016年底，融创加权平均融资成本降低到5.98%，同比下降1.62个百分点，创下该房企成立以来的新低。

　　谈及此，高曦具体解释说，“去年我们非常好地把控了境内公司债放开的市场窗口，也积极控制外币借款的利率风险和汇率风险，持续降低融资成本和优化借款期限结构。这对我们融资成本降低起到非常关键的作用。”

　　2100亿目标“有深意”

　　2016年，融创的房地产销售均价仍领跑同行，达到20480元/平方米，这是其销售均价连续第四年维持在20000元/平方米之上。就去年千亿级房企，仅有融创、绿城销售均价突破了2万元。

　　相对于绿城，当前融创的盘子更大。上述产品持续较高的售价，也说明了融创对高端产品较强的议价和溢价空间，突显了该房企在高端精品住宅开发领域的竞争力，奠定了在全国高端住宅市场的领先地位。

　　当前，融创在全国一线、环一线和核心城市形成了多条备受市场追捧的高端产品，包括最具代表性的“壹号院”、“桃花源”、“府系”等高端产品系。

　　数据显示，去年融创在天津、重庆、无锡的市场份额位列第一，在北京位列第二，在上海位列第三，在杭州位列第四，在苏州位列第五。

　　基于当前良好的土储规模，加上融创坚持“高周转”的市场策略，其今年的销售目标是2100亿元。相对于去年销售1506亿元，预计同比增幅40%。与去年销售增幅相比，今年融创定的目标显然是放缓了增速。从当前一线房企来看，对市场相对偏于谨慎。

　　高曦表示，“该进的城市都进完了，该建的团队都建完了，后面主要精力将放在提升能力上。我们希望未来几年逐渐释放出跟我们规模相匹配的利润。”

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