刚刚过去的周末最热的新闻，无疑是北京等地又出台了房产限购限贷政策。可能不少人要问，去年国庆前后北京等地不是刚出台新的一轮限购限贷吗?之后几个月不是说热点城市房价已经平稳了吗?

　　政策是半年之前刚出过不假，但房价趋稳的现象只持续了短短的两三个月。国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅价格变动情况显示，2月份新建商品房上涨的城市有56个，占比达80%，与1月份相比有所增加。与新建商品房相比，二手房似乎更热，尤其是北京的二手房。

　　春节假期后这一个多月以来，北京二手房，特别是学区房火爆的情况，屡屡见诸报端。“北京二手房均价6万”、“12万以下都不好意思叫学区房”、“为什么学历不值钱，但学区房值钱”，令不少原本对房价上涨无奈者开始转向“围观”。

　　当房价上涨之声再起时，3月17日不少城市启动了抑制房价的老招数——限购限贷，其中北京出台“认房又认贷”的最新限购令，二套房首付比例提高至60%;石家庄紧随其后，规定非本市户籍居民家庭限购一套房;广州宣布单身限购一套，连续社保3年变5年;郑州则称18日起补缴的社保、个税无效(对于购房资格而言)。

　　限购限贷能让房价不涨吗?从历史经验看，短期似乎可以，但这种暂时性从需求端进行抑制，不但非长久之计，反而会在日后迎来更大力度的上涨，因为限购、限贷都是有时效的。更为重要的是，政府一再提出抑制房价，不断出台限购、限贷政策，但这么多年大城市房价几乎没怎么跌落过，一般都是简单盘整之后继续上涨。换句话说，民众对大城市，尤其是京沪这样的城市，已不再有多少房价下跌的预期，所谓“信心比黄金更重要”，房价下跌更是无从谈起。

　　因此，毫不讳言，房价问题症结不在限购、限贷。大城市房价有没有泡沫?这个很难言明，如果从所谓的经济学原理、常识而论，那无论从收入从、租售比还是房产相当于GDP倍数，中国大城市房价可以说严重泡沫化。但事实是，这些数据都抵不上中国人对于房子的执着，近几年改为对人口净流入城市房产的执着。

　　比如说，刚毕业不久的小夫妻甚至是情侣就开始张罗买房，逾百万的首付并不来自两人的积蓄，而是两个家庭的支持。“有恒产者有恒心”，常年租房的西方人看不懂，但中国人几千年的传统，不是说改就改得了，因此不能寄托于将解决房价问题症结归到国人观念上。

　　那么，房价问题的症结在哪里?笔者认为主要有三点：

　　其一是奢侈性住房持有成本太低。房产最重要的是居住属性(中央也一再强调)，既然房子是为了满足居住需求，那超过一定标准的奢侈性需求，征税也理所应当。京沪两地以控制人口为目标，国土、住建部门面对质疑时曾声称“住宅用地供应”是充足的，或者说房子不缺。当然，相关部门可能有其论据，比如房产总量对应常住人口是充足。但不可忽略的是，房产并未平均分配，如地产大亨潘石屹(微博博客)此前公开称，“北京有人买100套房，只住一套”。这种情况虽是极端，但反应出分配的不平均。因此，对超出需求的住房，应征收奢侈性房产税，如设定人均60平以上为奢侈性住房消费，超出部分按照比例征税，如此可“盘活存量”。

　　其二是土地供应制度。2012年以来，人口集中流入了大城市，但这些城市供地意愿却在降低，以2016年为例，16个热点城市有8个城市住宅用地供应量少于上年同期，减少较多的有厦门(50.2%)、上海(47.5%)、广州(41.9%)、北京(30.8%)、苏州(21.1%)。人口持续净流入，尤其是有购房需求的高素质人才流入大城市，但住宅用地供应却在减少，导致“地王”频现，面粉贵过面包，房价焉能不涨?

　　最后是租房保障体系。中国人之所以喜欢买房而多不愿长期租房，甚至在租售比如此低的情况下还选择买房，不仅是国人对于“有房”的执念，国内租房保障体系不完善也是原因之一。以京沪为例，办理居住证需要“有稳定住所”，这个住所当然可以是租房，但大城市的房东愿意配合租客办居住证者少之又少;另一个自然是子女入学，也需要“有稳定住所”，房东不愿意配合也大有人在。而且，承租人在租房期间的弱势，在中国已形成惯性，换言之，租房者目前在中国很难租到“稳定住所”。

　　中央三令五申，房子是用来住的，而不是炒的。但市场经济之下，靠政府去强调并没有多少作用，最需要的是全面而稳定的政策配合。

　　

　　

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