租售结合是大趋势

　　一项全球购房者平均年龄的调查报告显示，中国北京的年轻人以27岁名列这个调查报告的榜首；而印度、加拿大人首次购房的年龄在31岁；英国、美国人是35岁；德国、日本人则在41岁左右，是首次购房年龄最大的。

　　不稳定的房地产市场、不断上涨的房价是中国置业人群日趋年轻化的首要原因。不断上升的房价造成一定的恐慌情绪，迫使年轻人举全家之力趁早出手买房，“晚买一年房，十年白奋斗”并不是一句玩笑话，而是活生生的现实。

　　然而，长租公寓的兴起，开始缓慢改变这种现象，延缓8090后的购房需求。

　　“我们调查了100组租客，发现退租的有一半以上是由于工作变动。现在的年轻人工作机会很多，变化也快，这样的居住方式可以在保证居住舒适的前提下，最大可能地实现自己更多梦想。”上海万科的丁洁告诉记者。

　　当这样一个规范、便捷、有着充分选择空间的房屋租赁产品兴起时，也许可以改变年轻一代的居住习惯和置业观念——40岁之前不急于买房，而是通过租房解决居住需求，体验更多人生，收获更多可能。

　　所以，长租公寓自然而然成为房地产市场长效机制建立的重要组成部分。它最大的意义不仅在于解决安居问题，它或许可以延缓甚至大幅降低购房需求，由此让楼市健康平稳发展。

　　实际上，2016年上海出让的住宅性质的土地，基本上都要求20%的面积要求开发商全部持有，所以在那个时候开始，不少开发商都会对持有一部分住宅类房子有了心理准备。

　　此前，北京、佛山等地在土拍中均出现全自持地块，但这些地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。土地竞拍方式的转变，让开发商不得不从之前的纯开发模式向“开发+持有”的模式转变。

　　链家研究院院长杨现领表示，国际经验表明，新增土地开发将越来越多的用于长租公寓，美国90%的新增公寓用于租赁，日本这一占比也有36%。在国内，这一占比则需要通过开发、持有、运营模式为更多人提供品质租赁来实现。

　　而在另一些人看来，只租不售正是众多的楼市调控手段中的关键一环。

　　中原地产首席分析师张大伟分析说：“楼市调控从2016年9·30开始，全国很多城市已经执行了租售并举的政策，其中包括北京、上海、天津、苏州等。广州这些城市也有一些地块在标书中被约束。从房源数量来看，目前为止，北京大概有八宗地总共一百万平米，全部用作出租的。”

　　对于政策的延续性，张大伟表示，“要想让房屋回归居住的属性，未来这一政策有可能成为房价长效调控机制的重要组成部分。一是租售并举是楼市长效体制的一个方面，增加开发商手中持有型的出租房源，可以平稳增加市场租赁房源、平稳租赁价格；二是跟土地调控有关系。整体而言，从只租不售的市场来看，现在在逐渐增加，核心政策逻辑是房子是用来住的，不是用来炒的，减少交易属性，增加居住属性比例。”

　　而此次上海在土地出让中，直接明确了土地用途为租赁住房，想要引导房企发力租赁住房市场意图更明显。“完全自持”后续可能形成独立租赁和完全租赁型小区，开发商可能迎来新的开发模式。

　　楼市冰冻，只租不售成为开发商谋求市场化转型的关键之一。

　　2017年已然过半，当多家开发商陆续交出骄人的业绩之际，国内主要城市房地产市场的收缩却为行业下半年埋下一丝隐忧。

　　中国指数研究院的研究数据显示，该机构2017年上半年监测的30个主要城市，17个城市成交面积同比下降，一线阵营中的北上广深同比降幅较高，其中深圳同比降幅超过50%，北京、上海降幅高于30%，二线阵营的南京甚至创下6年来同期最低交易额。

　　一份《百日调控全景速览》报告显示，3月17日后的100天内，北京链家的二手房百日成交量下降70%，核心500盘年化换手率下降62%。5月，北京二手房核心500盘0成交占比达到1/4；上海链家二手房成交量环比下降25.6%，均价下跌0.2%；深圳链家二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%，均价与4月基本持平；广州链家二手房成交量则环比减少17.5%。

　　随着开发业务进入天花板，房企也意识到不能够只依靠住宅销售来提高自己的产能，因此越来越多房企选择拓展更多的渠道。

　　长租公寓、特色小镇、PPP模式等模式开始流行，房企都从单一项目开发转向存量资产运营管理。

　　长租公寓作为未来房企多元化业务的一个盈利点，也吸引了房企纷纷试水。从长租公寓的发展潜力来看，一方面基于政府土地政策的倾向，北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求。另一方面，随着热点一二线城市租住人口比例的提升，流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。

　　克而瑞统计发现，目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。今年来，龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，通过冠寓品牌发布三条产品线。碧桂园上海区域5月也开始了长租公寓管理部、商业管理部等组织架构的搭建。

　　易居中国（企业）CEO丁祖昱表示，目前房企作为中国支柱产业的一个主体，已经进入到了各个相关领域。随着未来在中国房地产行业增量的市场空间变小，企业还将加强对于这些相关领域的探索来寻求新的业务增长点。

　　今后，租赁住房土地出让会否成为一种大趋势呢？

　　对此问题，同策咨询研究部总监张宏伟向凤凰网表示，租售结合肯定是趋势，土地应该未来的出让量里肯定有一部分是租赁运营的模式。这个现在是探索尝试，未来还会加大这样的土地供应量。

　　针对此次上海出让的两块土地，他还指出：

　　直观上来讲，这两个区域是购房需求的热点区域。如果说出售满足不了的话，那就通过租的形式。租售结合，这个是一个理由。第二个来讲，我觉得这两个区是试点，我觉得接下来应该会全市做一些推广的。整体来讲市场上，未来就土地出让会出现租售结合的方式，这个我觉得上海应该未来会继续尝试。

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