楼市调控政策显效果

　　三四线城市成房企“厮杀”新战场

　　本报记者 刘诗萌报道

　　在楼市调控政策不断收紧、市场热度逐渐下降之际，土地市场正悄然发生着变化。

　　中国指数研究院数据显示，截至5月底，全国共有40个城市实现了超过100亿人民币的土地出让收入。其中，除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

　　可见，受制于一二线城市严苛的楼市政策，不少开发商将目光转向了三四线城市。这些有潜力的三四线城市土拍频破纪录，俨然成为了房企们“厮杀”的新战场。

　　热点三四线城市潜力大

　　6月20日，常州三宗商住地进行网上竞拍，如饥似渴的开发商终于等到了土地，报价一浪高过一浪。最终，三宗地块全部触及最高限价，需要通过现场摇号决出最终赢家。其中一宗地还未来得及竞拍就提前触顶，另外两宗地也分别在开拍7分钟、4分钟后分别触顶。21日，现场摇号更是吸引了82家房企“马甲”（关联公司）参与。

　　常州土地市场的火热并不是个案，随着一二线城市供地的紧缩和楼市政策的持续收紧，一些有潜力的三四线城市成为了房企们的“新宠”，类似抢地的情形近期在不少三四线城市接连出现。

　　6月初，河北正定新区掀起了一场土拍大战，6块地吸引了包括恒大、碧桂园、保利等23家房企的争抢，揽金41.9亿元。5月22日，浙江嘉兴土拍，出让8宗地，有750家企业到场，创造了土地竞拍史上的新纪录。

　　“这说明两点。第一是优质的三四线城市依然被看好，尤其是城市群周边的三四线城市。第二是类似长三角市场虽然房地产调控较为严厉，但整体上仍是需求旺盛。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时说道。

　　社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室助理研究员李超告诉《中国产经新闻》记者，近期三四线城市楼市的火暴并不是指所有的三四线城市，而是一些需求面比较好的三四线城市，比如京津冀、长三角、珠三角地区。

　　“房地产分化格局从2013年已经开始显现，一般情况下大部分三四线城市的房市都是不景气的，但近期的火暴主要是因为去年上半年出现的投资冷冻现象，一线城市以及一部分二线城市实施了限购政策，导致一二线城市的投资空间变小，投资者开始转战三四线城市。由于需求端的投资冷冻，土地市场必然会出现导向性的调整。”李超表示。

　　严跃进也指出，对于三四线城市的土地市场来说，由于土地单价和总价相对都低于大城市，所以很多房企在资金预算有压力的情况下，会放弃对大城市的拿地，而转向中小城市，这属于财务把控的一种导向。而对于此类城市来说，购房政策总体宽松也被持续看好。

　　调控政策效果显现

　　三四线城市土地市场的火爆是否说明国家对房地产市场的调控政策开始显现出效果？

　　李超指出，众所周知，库存主要集中在三四线城市，一二线城市一般不存在库存压力。2015年国家提出去库存、去杠杆后，房地产商借此炒作，同时长期压抑的需求得到释放，导致2016年上半年全国的楼市普遍比较火暴，使“去库存”变成了一个房地产炒作的噱头。因此，从2016年下半年开始国家政策有所调整，使去库存逐渐呈现出指向性，一二线城市的限购政策将很多的投资性需求转移到了三四线城市。

　　“可以说目前去库存出现了比较好的效果。从最近几个月的数据来看，商品房的库存量确实一直都在减少。”李超说道。

　　严跃进也表示，当前的调控在某种程度上使得资金的流动方向发生了变化，符合引导投资的积极导向。

　　“预计环一线城市后续的购房交易和人口流动规模等都会增加，一定程度上人气也会不断增加。这对于此类城市的住房市场的健康发展有积极作用。今后要对此类城市的社保制度等积极进行改革，这样才有助于形成一个较为明显的住在小城市、工作在大城市的效应，而且此类模式是一种自发的，而不是被动的。”严跃进解释道。

　　不过，开发商大批进入三四线城市会不会增加去库存的压力？严跃进认为，目前开发商进入的城市主要是热点三四线城市，即去库存表现较好的城市，和其他去库存困难的城市没有太多的矛盾。

　　李超也同意这种观点，他指出，由于开发商的商业嗅觉普遍比较灵敏，比一般地方政府和普通老百姓更敏感，因此开发商必然会寻找一些需求基本面比较好而且库存量不太大的三四线城市进行投资，而不会选择有大量烂尾，供大于需的三四线城市。

　　有风险 有期待

　　随着房企拿地热情的不断高涨，三四线城市的土地价格也随之升高。

　　中国指数研究院数据显示，5月，三线城市土地出让金高达878亿元，环比上涨25%、同比上涨了88%；楼面均价达1591元/平方米，环比增加37%、同比增加了141%。

　　对比在土拍方面设置了限价、熔断、摇号等重重束缚的一二线城市，三四线城市在溢价率方面也实力碾压了一二线城市。中指院数据显示，5月三线城市土地溢价率为68%，环比上升10个百分点、同比上升58个百分点。而同期的一线城市土地溢价率仅为16%，二线城市的土地溢价率则为47%。

　　上升的土地溢价是不是这些三四线城市可以承受的？严跃进认为，虽然三四线城市近期市场表现比较不错，但实际上对于此类城市来说还是要警惕需求没有持续性的特点。另外更关键的一点是，对于这些城市而言，房价上涨过快可能“中途”需要停滞一下，这会导致地王项目的去库存比较困难。

　　李超表示，库存和杠杆一般是绑在一起的。一直以来，中央政府和地方政府都很担心地方政府的债务问题，很多地方政府债务问题的根源都在土地市场上，因此土地溢价升高造成的风险是普遍存在的。

　　那么，三四线城市土地市场的火热势头能否延续下去？严跃进表示，大体上说，三四线城市也有分化现象，东中部的三四线城市表现较好，而西部和部分重点省份，如东北、山西、内蒙古等市场则表现较弱。此类趋势或将延续，即表现好的城市存在量价继续攀升的可能，而表现不好的城市依然需要积极去库存。

　　李超认为，从长期来看，房地产市场会趋于稳定缓和。“我们之前做过一个预测，2020到2025年之间，需求基本面可能会面临一个拐点。目前在中国超过50%的城镇化水平下，未来的规划格局必然是先发展大城市，因为大城市的房价表现会比较优异，再过一段时间，大城市的周边地区房价会逐渐上涨，这是一个大趋势。因此，长远来看，经过这个阶段以后，大城市以及三四线城市的房价都会出现一个调整。”

　　“首当其冲的就是三四线城市，因为一线城市的需求基本面比较稳固，所以调整得会相对较慢。”李超强调道，一些需求面不是很好的三四线城市，比如中西部地区，肯定会面临一个有价无市的局面。而京津冀、长三角、珠三角及周边地区的三四线城市，短期内可能会面临限购政策的调整。不过由于需求一直存在，跌幅也不会太快，这与附近一线城市整体楼市的火暴不无关系，因此还是值得期待的。

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