长沙紧急叫停热门地块挂牌

　　长沙地王刹车

　　熔断政策能否阻挡房价上涨步伐?

　　2017-06-26 15:31 来源: 经济网-中国经济周刊 李永华 我要评论0

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　　文章导读： 6月14日，位于湖南长沙湘江之滨的[2017]长土网019号地块在挂牌截止日的前一天被突然叫停。此前，该区域附近地块频繁刷新长沙滨江新城地价纪录，019地块也因此被视为今年长沙新地王的热门竞争者。

　　71-1 湖南长沙湘江之滨的[2017]长土网018、019号宗地 《中国经济周刊》记者 李永华 摄

　　湖南长沙湘江之滨的[2017]长土网018、019号宗地 《中国经济周刊》记者 李永华 摄

　　《中国经济周刊》 记者 李永华| 长沙报道

　　责编：赵泽

　　（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第25期）

　　6月14日，位于湖南长沙湘江之滨的[2017]长土网019号地块在挂牌截止日的前一天被突然叫停。此前，该区域附近地块频繁刷新长沙滨江新城地价纪录，019地块也因此被视为今年长沙新地王的热门竞争者。

　　这次突然叫停，引发了长沙可能即将推出“熔断”新政的猜想。作为全国今年房价上涨过快的城市之一，长沙如何遏制房价上涨的步伐?

　　长沙“准地王”被紧急叫停

　　长沙市国土资源局官网显示，019号地块是商住用地(商住比≥1.5：8.5)，位于岳麓区滨江片区，出让面积为4.56万平方米，起始价8.36亿元，起始楼面价为每平方米5090元。

　　在长沙，019地块的出让备受瞩目。该地块所处的滨江新城，是国家级新区湘江新区的核心区域，规划定位是湘江西岸现代服务业走廊的核心，未来将打造成“湖南金融中心”、国家智慧城市示范区、长沙市新都会中心与文旅基地。

　　挂牌期间，019地块的交地方——长沙市滨江新城建设开发有限责任公司官网称，这是滨江片区最后一块一线临江商住用地，地块价值十分稀缺。

　　该区域的热度从最近出让的另一宗土地可见一斑。

　　6月8日，与019号地块相邻的018地块成功出让。018地块挂牌文件显示：规划用途为商业、住宅用地（商住比≥7：3），竞得人需建设并引进至少一家银行类金融机构或全国总部。经过150轮竞价，由湖南碧桂园地产公司夺得，折合楼面地价8142元，溢价150%，创下滨江新城板块地价新高。

　　值得注意的是，长沙商业物业目前严重过剩，通常开发商竞拍这类地块的意愿不高，成交溢价率也很低。2016年10月，018地块附近的一块商业用地(长土网042号)宗地成交，溢价率不到1%。

　　从商住比指标来看，相对于018号，019号地块显然更为优质，若成功出让，其价格应能超过018地块，业界普通预计成交楼面价将突破万元大关，成为长沙新地王。

　　2016年11月，长沙的另一热门区域——岳麓区梅溪湖一地块拍卖，成交楼面价为9240元/平方米，是迄今为止长沙的最高纪录。

　　目前，滨江新城板块在售楼盘售价均在16000元/平方米以上。如果019地块楼面价达到10000元/平方米，直接拉升滨江新城的整体价格。按照楼面价一般占最终销售价格40%左右的比例计算，019地块与邻近的018地块楼盘的售价都将超过20000元。

　　长沙房产新政持续升级

　　多年来，长沙一直被视为全国房价“洼地”，然而， 2016年下半年以来，长沙楼市量价齐升。长沙市住建委公布的数据显示，2016年，全市新建商品住宅成交2609.93万平方米，同比增长36.26%，成交量创历史新高。

　　今年3月，长沙发布楼市限购限贷调控政策，从区域性住房限购、差别化住房信贷政策等方面加强调控。

　　但房价上涨的脚步并未停止，抢房大战仍在持续，日光盘频现，甚至出现客户为求一房在售楼部排队9天。今年4月份，长沙市新建商品住宅价格同比上涨18.2%。新房难求，二手房市场同步升温。国家统计局的数字显示，4月份长沙二手房价格环比上涨4.3%，居全国70个大中城市之首。

　　5月20日凌晨，长沙住建委发布楼市限购升级政策，将二手房纳入限购范围。政策出台之后，部分购房者选择观望，楼市有所降温。中原地产的数据显示，5月内五区新建商品住宅供销比1.01，18个月后再次出现供大于求状况，成交量下滑12%，价格相对稳定，库存略有上行。

　　6月初，《中国经济周刊》记者走访长沙多个房产中介，不少中介吐槽称，5月份成交非常少，多个热门学区房的看房客户也大幅减少。

　　“僧多粥少”的供地矛盾仍难解，或催生土地“熔断”新政

　　房产新政威力初显之时，如果019号地块楼面价突破万元新高，“万元户”效应或将逆转购房者的预期，市场重回火爆状态。

　　在019号地块挂牌叫停后，《中国经济周刊》记者看到一份湘江新区管委会国土规划局致长沙市国土局的函件，该函称，因市政府正在考虑调整挂牌出让竞价方式和出台网上挂牌交易补充规则，为避免众多开发企业在新政出台前竞逐土地，出现长沙地价的新高点，请求立即中止[2017]长土网019号地块的挂牌，待市政府土地市场调控新政出台后再恢复挂牌交易。

　　至于将要出台的土地市场调控新政，土地招拍挂价格熔断政策被视为可选项之一。

　　5月15日，长沙市委副大大、市长陈文浩到长沙市国土局调研时曾表示，要探索土地招拍挂熔断机制，保障“面粉价格不高过面包价格”。

　　目前苏州、南京、天津、郑州等地已实行了土地招拍挂熔断政策。郑州市去年10月发布的《国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》规定，任一竞买人在网挂系统中报(竞)价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报(竞)价中止，该时点为熔断点。

　　其他城市一般也将熔断报价设为起始价的150%。据《中国经济周刊》记者不完全统计，2016年9月以来，长沙房地产市场成交溢价率超过150%的地块就有5个，地块平均溢价率达178%。

　　在土地市场过热的情况下，熔断政策是希望开发商理性拿地，控制土地拍卖的溢价率，最终抑制房价过快上涨。然而，从郑州、南京等地的实际效果来看，土地熔断机制并未真正改变住房价格上涨的局面。

　　业内人士直言，房价由供求关系决定而不是成本决定，熔断制度并不是治本之策，最有效的措施是增加土地供应量，缓解供求失衡。

　　中原地产研究中心数据显示，长沙经营性用地成交面积近年来直线下降，2013年达727万平方米，2014年499.2万平方米，2015年仅189万平方米，2016年反弹至332万平方米，但仍不到2013年高点的一半。

　　2016年底，长沙市出台房地产调控七条措施，其中一条为：适度加大住宅用地供应，对已批商业用途性质的项目引导调整为住宅用途。按照长沙市国土局规划，长沙市内五区今年住宅计划供地4500亩。

　　《中国经济周刊》记者根据长沙市国土局公开信息统计，截至5月31日，长沙已出让住宅用地3宗，商住地6宗，住宅用地(含商住地中的住宅用地）总计265.234亩，完成年计划的5.894%。这意味着，长沙“僧多粥少”的土地供需矛盾短期内难以缓解，“面粉”价格或突破新高。

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