禹洲地产：厉兵秣马 剑指千亿

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　　2017-06-12

　　陈蓉

　　作为将总部搬迁到上海的众多闽系房企中的一员，禹洲地产（01628.HK）在去年取得了不俗的成绩。

　　2016年年报显示，全年禹洲地产合约销售额创新高，约为人民币232.06亿元，较2015年上升约65.54%；总收入约人民币136.72亿元，较2015年增加约31.77%。

　　在稳健增长的同时，禹洲保持着行业亮眼的高毛利率水平。其2016年年报显示，公司毛利率由2015年的35.75%上升到36.27%；核心净利润约人民币20.47亿元，较2015年上升约26.4%；资产负债率从2015年的79.43%下降至71.7%；集团的整体融资成本由2015年度的7.00%降至6.08%。

　　进入2017年，禹洲的业绩增长继续：5月初，禹洲地产发布公告，2017年前四个月，禹洲地产实现累计合约销售人民币140.43亿元，完成全年目标的近二分之一。

　　然而禹洲野心不止于此。在今年开年，禹洲集团董事局大大林龙安先生定下禹洲地产向千亿房企进军的目标。禹洲常务副总裁李维近日接受经济观察报专访，剖析禹洲定下2020年千亿销售目标的底气。

　　土地储备助力千亿

　　对于公司2020年冲击千亿阵营，禹洲常务副总裁李维表示，目前集团扎实的土地储备足以支撑这一目标。

　　发轫于厦门的禹洲已经迈开了从区域性龙头企业到全国先进企业的步伐。目前禹洲已形成长三角、环渤海、珠三角、华中、海西五大经济区域的全国化战略布局，在上海、南京、杭州、苏州、合肥等长三角核心城市获取了大量土地储备。

　　根据年报显示，截至2016年12月31日，禹洲的土地储备总可供销售面积为954万平方米，共计68个项目，平均楼面成本每平方米约人民币5072元，足够支撑集团未来四至五年的发展。

　　而2017年，手持150亿拿地预算的禹洲加快了在全国的纳储节奏。截至去年底，禹洲在长三角地区的土地储备已经占到53%。而据公开数据，在长三角区域，今年5月10日，禹洲地产竞得苏州吴江一幅地块；仅仅半月后，禹洲又竞得位于杭州萧山区占地面积约5.3万平方米住宅地块。除此之外，4-5月份，禹洲还分别拿下厦门同安一幅地块、漳州两幅地块，并在天津成功竞得津南区一幅地块，持续在海西经济区和环渤海经济区进行稳固和拓展。

　　李维认为，禹洲定下千亿发展目标，也是因为目前市场整合淘汰形势下，房企的销售额若达不到一定规模，很难在市场上拥有话语权；规模达到一定程度，将赋予企业快速周转的能力。

　　他介绍到，要实现“三年千亿”的目标，禹洲地产合约销售年化增长率要超过50%。但禹洲也做了一个比较精细的测算：依据目前一千万平方米的土地储备，4月份销售单价大概在18000元左右，预计可以撬动1800亿元的货值；未来三年销售过程中还会不断地扩充土地储备。在目前扎实的土地储备和顺畅的管控体系下，2020年还是有信心实现千亿的目标。

　　区域深耕 全国领先

　　李维介绍到，今后在全国的战略布局上，禹洲发展策略是“区域深耕，全国领先”。目前，禹洲将在长三角、环渤海、珠三角、华中、海西五大经济区域中的核心城市进行集中拓展，并秉承“进入一个城市，深耕一个城市”的原则。他认为，这些地区功能和配套成熟，人口持续流入，属于禹洲长期看好的区域。

　　在过去的几年中，作为禹洲核心重镇的厦门和合肥贡献了较多的收入，根据年报显示，在2016年集团136.72亿元的销售收入中，厦门地区贡献了总体收入的44.22%，合肥地区收入贡献占比达29.19%。根据年报反馈，2016年东部地区包括上海、合肥、南京、厦门、福州5个城市在禹洲的总销售占比达到了86%。

　　而李维透露，在立足长三角的基础上，今年珠三角经济圈将会开始成为侧重点；在一些核心城市，如深圳、广州、珠海等，“已经有小分队在打前站”，虽然只有一些旧改项目和收并购项目，但很快就会铺开来。

　　秉持着禹洲一贯的稳健经营特色，李维介绍到，集团进入珠三角地区的主要方式还是参与旧城改造和收并购的方式。禹洲对珠三角的旧改项目将积极介入，并会进行认真的筛选。

　　李维同时介绍，相比于招拍挂项目，旧城改造有一定难度。这主要是由于各地旧改项目政策不尽相同，除去行政流程，有些旧改项目还存在一定拆迁成本。但他也承认，旧改项目虽然运营周期长，但资金投入是陆陆续续的，未来盈利空间也较好。禹洲目前的收并购项目与招拍挂项目的比例大概是1：2。他表示，在土地招拍挂市场较为火爆的时候，禹洲还是会考虑多做收并购。

　　他表示，2017年希望禹洲在珠三角区域最少进入3个城市拿到5个项目；他更直言，希望未来三到五年，珠三角经济圈对于集团整体的贡献程度不低于20%，销售额不低于人民币200亿元。

　　其他板块禹洲也将持续关注，诸如环渤海经济圈，禹洲会看济南、青岛等城市的发展机会；华中除现有的武汉外，会持续关注郑州的机会。

　　蝶变之年

　　根据记者梳理年报显示，在禹洲地产上市初期，其毛利率基本保持在40%以上，2010-2012年三年的毛利率分别为41.7%、40%及40%，至2013年大幅回落至31%，近几年也维持在35%左右的水平。

　　李维也坦承，房地产行业的毛利率在未来的几年将呈现逐渐下降的趋势，但他认为禹洲有自身的特色，“目前来看毛利率仅次于中海。”禹洲现在追求有质量的发展，尽量达到规模和效益合理平衡。

　　他表示，在禹洲确定下千亿的战略目标后，接下来的关键就是内部管理架构的梳理。目前禹洲地产实行的是总部+城市公司的两级管控，中间没有区域公司，未来达到合理节点将会考虑对后者的设置。

　　他认为，禹洲目前实行扁平化管理，实现了在管理上提升、在运营上提速。在资源整合上，达致更高更快更强，能适应快速发展的需要。具体来说，禹洲集团总部目前对城市公司直接设定KPI。在两级管控的体系下，能够对地产项目实现快速推进：拿地后24小时内召开项目准备会，刚需项目力争7-8个月实现开盘，真正落实快速运转。

　　在产品开发上，禹洲一直秉承商业和住宅“双轮驱动”的经营策略，其自持的厦门禹洲世贸商城，已经是厦门成熟的大型现代化商城，在2016年底全部完成业态调整之后，出租率已经达到96%，平均客流为6万人次；而禹洲在2016年7月在上海开发的首个复合型商业中心禹洲商业广场，入驻率也已达到95%以上，提升了禹洲商业的品牌认知度。李维认为，禹洲优质的自持物业，对于体现公司形象及提高集团营收是一个十分有利的支持和补充。

　　禹洲的核心业务还是住宅开发，李维认为，禹洲不做定位过于高端的产品，将专注刚需和刚改型住宅来满足普通民众的需求，这也是禹洲地产会长期坚持的策略。

　　李维表示，禹洲坚定看好中国的房地产时代，“整个大行业是白银时代，但禹洲进入了黄金时代。”

　　李维介绍到，目前来看，整个房地产市场进入快速分化阶段。一二线和三四线城市在逐步分化，优质房地产企业和中小房企也在分化：百强以上的公司不断做强做大，竞争能力弱的房企在被慢慢淘汰，而禹洲地产近年来的快速增长充分说明自身正处于黄金时代。

　　他也承认，房地产受到宏观调控的影响很大，随着下半年可能到来的货币政策收紧，中小房地产企业可能会面临困难，“但禹洲对于有可能出现的市场低迷已经做好了充分的准备。”他信心满满。

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