两轮战投引资700亿 恒大地产回归A股倒计时

　　■本报记者 王海春 上海报道

　　随着引入第二批战略投资人，恒大地产回归A股的进程，又向前迈进了一大步。

　　恒大6月1日公布的第二轮投资人，可谓来自天南海北：苏州工业园睿燦投资、宁波鸿达投资、宁夏嘉寓汽车配件、上海豪仁物业、青岛永合金丰集团等。前有万科后有金科，先后因股权成为舆论焦点,但业界认为无论从恒大所引投资者的经营情况还是地域分布来看，虽然部分公司主营业务虽然与恒大有极少量重合与交叉之处，但从整体实力层面，未必会对恒大地产日常经营及管理形成较大影响。

　　通过两轮引资，为恒大地产借道深深房回归A股奠定了基础。以转让恒大地产26.12%的股权为对价，恒大也因此获得了700亿元资本金。

　　凯隆置业权益将降至73.88%

　　6月1日,中国恒大集团（03333.HK）在香港联交所披露，5月31日凯隆置业及恒大集团与一批新的投资者订立了第二轮投资协议。

　　记者了解到，第二批投资者将向恒大地产投入395亿元资本金额。连同第一轮投资者已经签署的增资协议，通过转让26.12%的股权，恒大地产在这两轮增资扩股的过程中共引入了700亿元资本金。

　　去年年底恒大地产引入了包括中信聚恒投资、广田投资、山东高速等在内的第一批投资人，增资规模300亿元。首轮增资扩股后，中国恒大对恒大地产的持股比例，由100%摊薄至约86.84 %。

　　恒大在6月1日的公告中披露，目前凯隆置业持有恒大地产86.84%权益，首轮投资者持有13.16%权益。公开资料显示，凯隆置业的实际控制人，为恒大集团董事会大大许家印。

　　二轮增资完成后，由许家印控制的凯隆置业所持恒大地产的权益，将降至约73.88%；两轮投资者将持有恒大地产26.12% 权益。而恒大地产，仍为中国恒大的附属公司。

　　“恒大地产的净负债率，将进一步大幅下降。”恒大在公告中说。

　　对于为何要引入第二批投资人，业界人士告诉记者，这与恒大地产回归A股有关。一家证券分析师指出，此前许家印旗下的凯隆置业对恒大地产持有100%股权，恒大地产如果回归A股，需满足公众持股量达到一定比例的要求。

　　“经过首轮增资，凯隆置业的股权已经下降，但还没有达到要求，因此需要再引入公众持股比例。引入投资人对恒大可谓一箭双雕：在满足公众持股的同时，还可以降低其负债率、为恒大带来更多的资金。”前述证券分析师说。

　　对于再次引资的原因，恒大认为第二轮增资将进一步为恒大地产筹集资金，改善股本结构。

　　“恒大地产的净负债率在进一步大幅下降的同时，将达到深深房重组对公众持股量的要求，进一步为恒大地产与深深房的重组工作奠定基础。”恒大在公告中表示。

　　2016年10月恒大正式对外公布，凯隆置业及恒大地产已与深深房及深圳投资订立了合作协议。恒大地产将与深深房进行重组，以完成在A股的上市。

　　“根据建议重组，深深房将以发行人民币普通股或现金为代价，支付对凯隆置业收购恒大地产的全部权益。重组完成后，凯隆置业将成为深深房的控股股东。而恒大集团将通过重组，将恒大地产及其资产在深交所A股上市。”恒大地产在公告中如是说。

　　城市更新项目也批量引资

　　其实恒大在资本市场上的动作，远不止于增资扩股、引战投和回归A股。借道深深房回归A股的同时，恒大在资本市场上和与城市更新相交汇的领域，也做出了新尝试。

　　在2016年业绩会上,恒大高层透露，通过支付99.4亿元地价款，恒大在深圳、太原、石家庄等核心城市拥有35个旧改项目，总规划总建筑面积约1800万平方米。“按目前市场价格，预计销售总额约为4900亿元。”恒大高层表示。

　　在业界看来，恒大在项目层次引入的资金与集团引入战投意义不同，但在操作上却多少有相似之处。

　　据恒大5月12日披露的信息，恒大与恒稳健壹号契约型基金、信银深圳股权投资基金等投资方，共签订了多达10份的一揽子项目合作协议。

　　几家基金公司将投资约108.5亿元，与恒大共同开发包括重庆御龙天峰、成都中央广场、深圳吉厦等十个项目。值得注意的是，恒大与基金的合作中，这些开发项目中有相当一部分是位于深圳的城市更新项目。

　　以深圳向南村项目为例，该城市更新规划建筑面积达45万平方米，业态包括住宅、公寓、办公、商业及其它配套。

　　如何展开合作，恒大也给予了初步披露。除了进行资本投资，基金还将通过委托贷款的方式，向深圳向南村项目公司提供另外12.95亿元的股东借款。但恒大并未披露借款的利率为多少。对于投入的资金与股东借款，恒大在公告中表示将用于项目地块开发建设，及双方认可的用途。

　　按协议，基金向恒大旗下的深圳国超出资12.95亿元。投资完成后，恒大对深圳向南村项目的实际股权，将由100%摊薄至51%，而基金将持有该项目49%的股权。

　　恒大在项目上与基金公司展开合作的基本操作方式为，基金首先进行先期投资，再给项目做相应的股东委托贷款；恒大则对城市更新项目的部分股权做出让度，股权让度的比例从49%—35%不等。股权的份额则根据投资及股东贷款的金额，以及项目的规模做出不同的安排。但项目的操盘者，仍为恒大，且恒大在项目中为大股东。

　　记者了解到，在深圳建筑面积52万平方米的大新村、建筑面积47万平米的深圳建设大院、9.8万平米的深圳华强北一二期以及高达137万平米的深圳坪山新区中心区，等几个大型的城市更新项目，恒大通过前述类似的方式，分别引入了基金作为投资方。

　　分析人士认为，通过引入投资方，恒大为其城市更新这样发展潜力大，但投资周期长的项目，注入了流动性。

　　“引入基金作为合作伙伴共同开发，主要是为项目提供更充沛的资金支持。交易价格根据公司价值，由双方共同协商一致确定。”恒大在公告中如是说。

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