增加土储还是加速去化？21家房企年内拿地超百亿

　　本报记者张敏北京报道

　　导读

　　刚刚过去的市场“大年”，令企业意识到土储的重要性。有房企曾表示，“市场好的时候却无房可卖”是不能容忍的。且按照“市场不好时拿地，市场好时卖房”的操作准则，当前也是补仓的合适时机。这也造成今年的土地交易市场和并购市场双双活跃。

　　经过去年的批量去化后，房企的补库存“战争”已迅速打响。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至5月10日，2017年拿地最多的25大房企拿地总金额超过5599.1亿，同比涨幅超100%。其中有21家房企的拿地支出超过百亿。

　　房企拿地热情高涨，有着多重主客观因素。其中，销售大年之后的补仓需求，是最主要的内生动力；尤其在行业竞争加剧的背景下，土地价值更为凸显。而充裕的资金，以及地方政府增加土地供应的环境，也间接促成这波拿地热。

　　但值得注意的是，由于借贷成本偏低，去年以来房企负债规模和负债率已明显提高，且在楼市调控的重压下，市场已出现明显的下行态势。如何应对即将到来的去化压力和资金链风险，将成为对企业的重要考验。

　　一二线是主战场

　　中原地产仅统计了房企在招拍挂市场的拿地规模，而未将股权收购纳入其中。根据统计，年初以来，上述25家企业在一二线城市的拿地金额达到4501.9亿，占比高达80.4%。

　　这一方面是因为一二线城市库存紧缺，企业拿地欲望强烈；另一方面也是这些城市加大土地供应所致。

　　今年4月6日，住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　此后，北京、广州、南京、杭州、郑州、合肥等热点城市均发布了土地供应计划，并随即推出批量土地。此轮供地潮已延续至今，一些非热点城市也在大量供地。

　　5月9日至10日，江苏吴江集中出让11宗地块，并以46.22亿的总价格全部成交。5月11日，青岛推出7宗土地，均以底价成交。同日，苏州市国土资源局挂出19宗地块，其中含8宗住宅地块，这些地块将在下月交易。河北保定也在5月10日挂出15宗土地，其中14宗为商服用地。

　　虽然供地潮极大缓解了房企的压力，但一些热门地块仍然受到追捧。5月10日，南昌市红谷滩中央商务区的一宗地块历经5小时竞拍，最终被富力以11.77亿元总价拿下，溢价率62%，楼面价为8522元/平方米。

　　从企业层面看，碧桂园是今年拿地最为踊跃的企业。截至5月10日，今年碧桂园共斥资582.41亿元，拿地109宗，规划建筑面积1482平方米，冠绝同行业。其次为保利、恒大、中海，拿地支出均超过400亿。万科的拿地支出为339亿，排在第七。

　　大部分企业的拿地重点在一二线城市，但也有部分房企在三四线城市大量布局，并造成土地单价差别巨大。如恒大、碧桂园的拿地单价不超过4000元/平方米，首开、中粮则超过2万元/平方米。

　　土地的价值

　　“土地投标是价高者得，而内地发展商愿意冒风险及赚少些，因此未来内地发展商于香港中标的机会较香港发展商更高。”中原集团大大兼总裁施永青近日表示，若港商不积极参与投地，将像在港的英资发展商一样变成“收租公司”，风险虽然较小，但没有长远的发展策略，亦难以为资产增值。

　　虽然施永青意在对香港地产商进行警示，但此举颇能解释房企为何对土地如此热衷。

　　按照上海易居研究院智库研究总监严跃进的观点，在资金充裕的情况下，房企做好足够三年开发的土地储备，是一种基本策略。但他也指出，如今行业竞争加剧，土地的价值已远不止“储备”。

　　“土地储备背后也是对拿地成本的担忧，地价基本上逐月上涨，房企购地和老百姓购房心态类似，即有一种‘时不我待’的心态。”严跃进向21世纪经济报道记者表示。

　　某匿名券商分析师向21世纪经济报道记者表示，房地产市场竞争日趋饱和，土地价值愈加珍贵，如今的土地储备规模，将在很大程度上决定未来的销售规模。或曰，土地储备是房企拉开差距或“弯道超车”的良机。

　　他还表示，行业进入并购重组阶段，土地储备是夯实自身实力的重要方式。“虽然并购市场不乏‘蛇吞象’的案例，但足够的土地储备规模，将使企业获得较大回旋余地。”

　　刚刚过去的市场“大年”，也令企业意识到土储的重要性。从去年5月开始，某上市房企苏州分公司就陷入供应荒，企业既无法承受公开市场的高价地，又难以找到并购机会，负责人一度焦头烂额。公司总部认为，“市场好的时候却无房可卖”是不能容忍的。据了解，这样的情况绝非个案。

　　因此，在如今的喘息之际，房企便开始大举拿地，且按照“市场不好时拿地，市场好时卖房”的操作准则，当前也是补仓的合适时机。这也造成今年的土地交易市场和并购市场双双活跃。

　　明后年偿债高峰

　　但这些土储最终能够转化为业绩，还是变成负担？目前看来仍存疑问。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，由于土地出让条件愈加苛刻，配建规模较大，房企拿地的实际成本大幅提高。一旦房价进入调整周期，这些高价地项目就将面临滞销的风险。

　　他还表示，房企拿地金额中，有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市的调控政策继续重压（如限价），将导致未来的销售压力巨大，盈利前景也会受到影响。

　　现阶段，面对价格管控政策，房企多采用暂缓入市的方式应对，并造成很多热点城市供应量骤减。但随着资金成本提高，这些“重资产”的持有成本也将提高，并可能成为一种负担。

　　中原地产指出，去年9月前，房企的发债利率多在4%及以下。到今年4月以来，多数债券利率已达5.5%以上。

　　对于负债率偏高的房地产企业来说，这并不是一个好消息。据Wind资讯统计，2016年A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增长25.93%。平均资产负债率为77.26%，比前一年略有提升。但有32家企业的资产负债率超过80%红线。

　　严跃进指出，为获取更多土地，房企将可能继续借债，短期内负债率继续提升的可能性很大。

　　负债率高并不完全等同于资金风险。但按照严跃进的说法，房企的偿债高峰期将在明年和后年出现，届时若出现销售难题，或资本市场的高利率未能改善的话，资金压力便会凸显。

　　多数受访者认为，楼市的后续走向难以预料，但调控加码和资金成本提高，说明企业资金最为充裕的阶段已经过去。如何平衡土地储备与有可能出现的资金风险，将成为对房企的重要考验。

　　（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）

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