据多家媒体报道，深圳市规划国土委在2017年5月8日发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(以下简称《通知》)，深圳商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。不过，随后一张网上流传的截图显示，该文件“发文程序原因，现撤回”。对此，一位接近深圳市规土委的人士告诉南都记者，截图内容为真实内容，确实因发文程序原因，文件被撤回了。

　　深圳中原数据显示，2016年深圳商务公寓供应量约为110万平方米，其中，其他用途转公寓的项目，供应量约占整体公寓量的30%。目前，部分房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘，打着“不限购”、“不限贷”的名义招揽客户。

　　商业、办公等建筑不得采用住宅套型式设计

　　《通知》指出，为促进房地产的平稳健康发展，进一步规范建筑设计管理工作，现就商业、办公、研发用房的建筑设计管理提出指导意见。关于建筑平面设计方面，《通知》明确了商业、办公、研发用房建筑不得采用住宅套型式设计，卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。办公建筑(不含研发用房)因功能需要，单栋(座)建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。

　　《通知》在套型建筑面积方面也作了明确，单栋(座)建筑同一楼层内，建筑面积≤150平方米的单套用房建筑面积之和，不得超过该层建筑面积的50%；研发用房单套建筑面积不得小于180平方米。

　　不过，随后一张网上流传的截图显示，5月11日中午，由城市与建筑设计处发出的告知邮件指出，“因文件发文程序原因，现撤回深规土[2017]284号文(办文编号：05E-201700173)，深规土[2017]284号文无效。”

　　据此，南都记者从一位接近深圳市规土委的人士处获悉，截图内容为真实内容，确实因“发文程序原因，文件被撤回了”。南都记者就此《通知》向深圳市规土委求证，相关工作人员表示，官网还没发布，在抓紧报审，会尽快发布，内容属实。

　　值得一提的是，早在今年在1月13日，深圳市规划国土委就出具了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知(征求意见稿)》。在套型建筑面积方面，意见稿中的“建筑面积≤200平方米的单套用房建筑面积之和”及“研发用房单套建筑面积不得小于250平方米”。南都记者对比发现，近日发布的《通知》中，对建筑面积的要求均有所减少。对此，南都房地产资深研究员邱永宽表示，应该是考虑到办公的实际需要吧，面积小一点更好满足实际需求。

　　对工改项目的设计和销售产生影响

　　那么，该政策对深圳楼市影响几何？邱永宽表示，即使正式发布执行，对住宅市场也“几乎无影响”。不过，由于工改项目有一定的存量，一方面对该部分工改项目的设计和销售产生直接影响，另一方面，由于被限制，将进一步加剧住宅供应紧张程度。对住宅市场的影响是偏正面的，也促使产业研发用房改变用途，比如改成公寓由开发商自持出租之类的可能是一个权宜选择。

　　同策咨询研究部总监张宏伟(博客)则表示，深圳这次出台的政策，与此前北京、上海政策上逻辑是一样的。对于北京的情况，他认为，首先，北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治意味着这是全国一盘棋的行动。其实，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京、深圳等城市已经开展整治“商改住”项目，广州也会开始。他认为，商改住的整改措施是统一部署进行，除了上述提及的城市，过去一年多房价上涨过快的十几个城市，比如苏州、厦门等或许也将开展“类住宅”的整治行动。从措施的力度来看，北京和上海则是标杆，上述城市也极有可能像北京一样对“商改住”项目进行限购。

　　不过，此前深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接爱媒体采访时指出，“深圳不存在需要大面积控制人口，因而进行商住房严格控制的情况。深圳民营经济、服务业更繁荣，深圳商业办公过剩情况没有北京、上海严重，即使深圳未来可能会出台规范性文件，但预计也限于商业办公要回归服务实体经济本源，不能大肆炒作。”

　　专家：有利于提高投资门槛

　　咚咚找房策划总监马声岳表示，调控首先从大层面上来说主要抑制房地产的投机行为。随着“104新政”后购房资格门槛提高，投资群体转向不限购类住宅产品，但实际上现在市面上的商务公寓产品并不多，更多是商办物业改为类住宅产品。

　　“第二，从用地方面来看，限制商办及产业研发改为高拓展类住宅产品，保证其原来商办属性有利于城市产业结构长期健康发展。但是由于《通知》规定不得超过同一层办公建筑面积的50%，也就是说单栋范围内同一层可以有一半的办公用房可以小于150m2分割设计，面积下限并未限定。并且由于不限购因此未来办公物业可能出现新型大户型高端产品加多拼户型。第三，由于深圳城市的特殊性，为了便于推动旧改，在城市更新方面并不受此次新政过多的影响。”

　　对此，深圳中原研究中心经理王飞表示，该政策限制本身相对其他几个一线城市更宽松，不过这两三年深圳成交活跃的主要还是中小户型和商务公寓，90m2以下的户型公寓占比大概85%左右，所以未来还是有一定影响的，特别是办公改公寓及工改的项目有一定影响。政策总体有利于提高了投资的门槛，降低投资的热度。

　　王飞补充，总体来看不会太悲观，但还是会有不少人要头疼，毕竟影响规划、成本和后期定位和销售，当前直接受影响的是开发商。

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