这是一个大家都容易忽视的问题，但对于房产投资人来说，是必须要面对的。

对于房产投资者来说，在买房之初必须要考虑到以后的卖房，也就是说将来的变现。如果不能变现，再大的升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。

现在买进，相对于年初或者三个月前，应该是在高位，如果未来三年内不再上涨或者缓涨，我们就相当于炒到了山顶或次山顶，然后在上边站岗放哨，就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了三年岗，要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套，真不知道他们什么时候才能解脱。

最新发布的国土规划纲要透露重要信息：全国建设用地将会收紧。尤其是对京津冀、长三角、珠三角地区。对超大和特大城市中心城区，原则上将不新增建设用地计划。

不新增建设用地计划，不是要继续推高房价，而是预防下跌未雨绸缪。例如上海已经提前两年就收紧了土地供应。

如果您想问您关心的城市房价未来会怎样，请自己去查2016和2017的土地供应量，如果还在加大供应，肯定不会涨！如果已经发生多次土地流拍，肯定没法再涨。玩法变了！

谈到中国房地产，许多人的第一反应就是泡沫。以中国之大，在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但如果把整个中国房地产市场看作泡沫，则无法解释三个非常显著的事实。

首先，如果房价上涨是由于宽松货币所导致泡沫现象，那么我们应该看到房价在大多数城市普遍上涨。事实上，中国房地产市场是个两极分化非常严重的的市场。一些城市如北京上海的房价涨幅确实非常大。但是大部分城市的房价，过去几年的累计涨幅其实非常有限。根据搜房的百城指数，中国最大的100个城市里，有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上，而这17个城市去年只占全国商品房销售面积的16%左右。换句话说，房价长期大幅上涨，并不是一个全国性的现象。

第二，在大多数市场泡沫中，基本面越差的资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有，所以基本面是相对次要的。但上述提到的17个城市，13个城市分布在中国三大城市群，包括珠三角（深圳，珠海，惠州，东莞，中山），京津冀（北京，保定，廊坊，石家庄，天津）以及长三角（上海，昆山，苏州），剩下四个是地区性中心城市（厦门，南京，合肥和武汉）。换言之，这17个城市都有因人口集聚或中心城市外溢所带来的基本面支持，这和股市泡沫中，往往越是没有基本面支持的垃圾股涨的越多不同。

第三，中国房价上涨的分布越来越极端。在上一轮房价上行周期中，大多数城市的房价涨幅居中，涨很多或者很少的城市是少数，整体涨幅呈钟形分布。但是这一轮房价上行周期中，两级分化极其严重。同样以搜房统计的100个城市来说，2016年9月的房价和12个月前相比，有22个城市房价超过15%，个别城市甚至超过40%。但同时也有63个城市上涨小于5%。涨幅分布从上轮的两头低中间高，变成了两头高中间低。泡沫理论同样无法解释房价涨幅的分布在最近两轮周期中的变化。

在市场疯狂的时候，有一类人更加疯狂，指的就是散户，我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了，相反，那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满的杀了进去，这不能不让人警惕。

这个时候，任何利好都会被无限放大，如地王、如供求、如自贸区等等，但这些在市场不好的时候，则如空气一样轻飘，不会被人重视，因此，现在的任何利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退，到那时，路归路、桥归桥，一切水落石出，我们还会觉得现在的种种利好是真的利好吗？

下面就让我们分析一下三年之后，到那时，看看你的房子卖给谁？

三年之后，就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了，如果说现在的大部分都是炒房客，到那时应该大部分都该抛售房子，在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候你能轻易地找到下家吗？这一点，尤其是那些郊区盘的客户可以面壁好好思考思考，可别到了该变现的时候傻眼了。

三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收，如增值税按照商业地产的30%或60%征收，如此，你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右，这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等，更要命的是再来一次严厉限购。

此外，房价暴涨之后，政府必然会释放更多的土地来增加供给，以此来改变未来市场预期，但如此一来，又会导致未来两三年内土地供应大增，未来的一手房投放量大幅增加，到那个时候，就不再是现在的供不应求，而是供大于求，到那时，你的二手房还能是个香饽饽吗？

看看，提高税费和限购，会减少未来的市场需求，提高税费会提高未来的交易成本，如此一来，如果你的房价上涨50%左右，算上三年的月供支出，你基本挣不到钱，如果上涨一倍，可以挣一点钱，但在变现的时候也会面临客户稀少的问题，再加上未来三年供应增加，供求关系就会逆转，到那时，你再变现，还会像现在这么好变吗？

如果你在08年、09年卖过房，或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房，你就会知道：当市场不好或政策限制的时候，你想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间，这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

事实上，在2006年到2016年这10年间，真正容易出手变现的时间只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，还有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易变现，即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。

很多人，都想在房产投资上挣到钱，但我可以明确的告诉你，能在房产投资上挣到钱的不足5%，和炒股一样，大多数都成了垫脚石，只有塔尖上的少数人能够挣到大钱，而且可以全身而退，而这一批人很早以前都扫货进场了，现在都已经隐退或正在悄悄地出货，按照他们的话说，现在是最佳的变现时间，而不是最佳的进场时机。

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