文章来源：经济观察报。去年一年房地产市场爆发式增长带动房企业绩大幅度好转，截至2017年2月20日，A股129家上市房企(不含B股)中累计有81家发布2016年业绩预告，超过8成房企业绩实现盈利和业绩上升。

　　在全国市场格局严重分化的背景下，去年国庆前后，一二线城市楼市火爆引发限购，而三四线城市继续保持去库存，部分房企利润下滑较为严重，火爆的市场并未扭转其亏损的局面，面临被淘汰出局的威胁。其中12家房企出现亏损，17家房企出现净利润同比下降。

　　平安证券研报认为，受行业毛利率下滑影响，传统房企净利润增速均面临下滑趋势，不过，随着行业转暖即部分转型房企新业务逐步贡献利润，2016年行业净利润增速明显回升，前三季度上市房企净利润同比增长了28.6%。

　　八成房企业绩靓丽

　　从发布了业绩预告的房企数据来看，净利润方面，华联控股和渝开发增长幅度最高，其中华联控股预计实现净利润12亿元，同比增长1631.45%，为目前已经公布业绩预告房企中业绩增长最快的企业。

　　对于16倍利润增幅，华联控股给出两个理由：第一，其在深圳在售房地产项目预计在报告期内完工，具备结转收入的条件；第二，通过出售神州长城股票套现8.98亿元，带来6.56亿元投资性收益。华联控股2015年净利润不足7000万元。

　　第二名的渝开发的净利润预计为1.17亿元-1.27亿元，同比增长1487.52%-1623.2%。而其利润大幅增长源于出售重庆会展中心置业有限公司四成股权增加1.48亿元非经营性损益，如果剔除这部分收入则面临亏损。

　　中国高科预计全年利润增长750%，源于出售深圳仁锐实业有限公司产生非经营损益6.9亿元所致；三湘印象全年净利润7.05亿元，同比增长573.76%，主要受益于三个项目结转和一家新纳入报表子公司。

　　此外，华丽家族利润同比增长510%，主要为上海和苏州地产项目结转和投资期货收益；广宇集团预计净利润同比增长441.6%至2.2亿元，同样由于武林外滩项目结转收入实现扭亏为盈。

　　不难看出，2016年房企利润大幅增长不外乎两个原因：第一，本身主业业务贡献利润有限，通过出售旗下资产收入实现利润增长；第二，一二线城市房地产市场好转带动销售业绩上升，促使利润出现大幅增长。

　　此外，粤泰股份、东旭蓝天、万业企业、皇庭国际、绿景控股、世纪星源、粤宏远A、大港股份和新湖中宝等几家房企全年利润增幅也均超过200%。

　　从净利润绝对值来看，公布业绩预告的房企中，招商蛇口最多，全年预计盈利93亿元到98亿元，实现翻番。一方面由于招商地产和深圳蛇口完成合并后，利润大幅度增加；另一方面受益于楼市行业结转同比增加。

　　17家房企业绩下滑

　　如果说上市房企利润上升受益于房地产市场，那么利润下滑原因则各不相同，虽然部分利润下滑房企主要业务均集中在一二线城中，但并没有很好搭乘这一波房地产行业的快车脱困，而是由于各自原因继续恶化。

　　17家企业利润下滑，12家企业处于亏损状态，其中天房发展下滑最为严重，全年预计亏损3.83亿元，同比下滑8620.96%，如果扣除滨海新区核心区天津汉沽河西旧城综合开发建设项目投资收益1.3亿元，全年预计亏损为4.81亿元。

　　对于利润大幅下滑，天房发展表示，一方面由于结转项目均位于天津外环线的津南区和东丽区，同区域房地产供应较大，项目售价低所致；另一方面天房发展融资规模为215亿元，利息支出过大吞噬利润。

　　另一家利润下滑幅度较大的房企阳光股份则因为经营所致，其2016年全年利润预计亏损4亿-5.2亿元，同比下滑2677%。阳光股份的解释是：一，由于退出上海锦江国际购物中心项目损失和2016年没有额外股权处置收入。

　　海航创新全年亏损1.97亿元、利润同比下滑804.07%则因为官司缠身，海航集团从2011年收购九龙山以来，与九龙山原控股股东李勤夫陷入长时间的资产纠纷中。

　　紫光学大全年预计亏损0.94亿-1.22亿元，同比下滑近8倍的理由是：重大资产重组暨非公开发行股票中介费用支出；计提两笔融资的借款利息；下半年为业务淡季。

　　给出类似理由的还有中房股份，该公司全年预计亏损3900万元到4300万元，同比下滑454.39%，中房股份称由于商品房销售收入减少和重大资产重组中介费用增加所致，从2016年中房股份与忠旺集团实施重组以来，出现高管大规模离职潮，业绩也转盈为亏。

　　此外，海航投资、荣丰控股和宋都股份等房企利润下滑也均超过300%以上。从亏损绝对值来看，天津松江亏损额最大，为5.55亿元，主要原因为融资利息支出过大和计提损失1.63亿元所致。

　　地产板块优于大市

　　平安证券认为，尽管行业面临着基本面下行和政策收紧，但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁，在险资、产业资本加大权益资产配置趋势下，高分红高ROE的稀缺优质蓝筹地产的“筹码”属性正逐步增强，整个行业扔孕育着机会，未来房地产行业仍会强于大市。

　　截至2月20日，一线房企中，除了华夏幸福公布净利润增长40%外，万科、保利、绿地等均未公布业绩预告，不过参照2016年三季报不难发现，一线房企业绩增长均表现抢眼。

　　2016年三季报显示，万科前三个季度净利润为82.6亿元，未分配利润为529亿元。同期保利地产净利润为71.1亿元，未分配利润为550亿元；绿地控股净利润为59.2亿元，未分配利润为307亿元；招商蛇口净利润为56.1亿元，未分配利润为221亿元，华夏幸福净利润为46亿元，未分配利润为124亿元。

　　参照招商蛇口和华夏幸福这两家企业前三季度利润和全年利润预告，不难发现，由于年终结转项目较多，全年利润料将继续增加，尤其万科、保利、绿地等房企还有大量未分配利润，全年净利润仍有较大提升空间。

　　在整个A股市场，截至2017年2月20日，已经有2584家上市企业公布全年业绩预告，其中业绩预增的占比71.4%，而上市房企这一比例为79%，从侧面反映了房地产行业的盈利能力。

　　某证券机构不愿具名分析师认为，随着2016年四季度限购、限贷政策逐步升级，房地产行业融资逐步收紧，企业融资成本进一步提升；另外，2016年上半年以来，各类资本进入房地产开发和土地市场，推高了土地价格，预计未来行业整体收益率将下降，行业风险将提升。

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