热点楼市为何急需“补库存”

　　文/本刊记者 甄爱军

　　虽然热点城市都出台了包括限购、限贷等诸多调控政策，抑制房价过快上涨，但由于在需求并未大幅减少的情况下，热点城市库存大幅下滑，可能会因为供应不足而面临房价上涨压力。因此在接下来的时间里，热点城市亟待补充库存。

　　热点城市库存不足

　　因为2016年楼市普遍热卖，库存出现明显下滑情形，部分热点城市甚至出现库存不足现象。

　　数据显示，35个城市中，有24个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、南京和杭州的同比跌幅最大，跌幅分别为54.5%、50.2%和42.8%。此外，上海、厦门等城市库存同比下降幅度也超过3成，北京、福州、广州等城市的库存同比下降幅度也高于20%（图1）。

　　图1 35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

　　数据来源：易居研究院

　　不同类型的城市，库存下滑幅度各不相同。具体来看，截至2016年12月底，一二三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482、16753和4099万平方米，环比跌幅分别为3.3%、0.8%和0.5%，同比跌幅分别为26.9%、9.2%和3.5%。

　　其中，一线城市自2016年5月份以来，库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。9月份略有差异，库存出现了环比小幅上涨、同比跌幅扩大的态势。在2016年4季度继续呈现环比和同比双下滑的态势。

　　此外，二线城市在2016年12月份新增供应量为1821万平方米，高于11月份1591万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量，导致库存出现了环比下跌态势。观察2016年全年12个月的数据，库存均保持了环比和同比下跌的态势（图2）。

　　图2 近年来一二三线代表城市新建商品住宅库存量变化情况

　　数据来源：易居研究院

　　后续供应或将偏紧

　　进一步观察供需变化来看，随着需求保持较高水平，而供应方面却“原地踏步”，这有可能会导致未来市场出现供应紧张局面。

　　从供需关系来看，近两年来一直保持供小于求局面。从年度数据看，2010-2016年7年期间，前5年均呈现供大于求的态势，而2015年和2016年形势出现逆转，则呈现出供小于求的态势。2015年和2016年供求关系发生实质性变化，呈现出供小于求的态势，充分说明去库存效果较为明显（图3）。

　　图3 35个城市2010-2016年新建商品住宅年度供求关系

　　数据来源：易居研究院

　　在需求保持旺盛态势的情况下，未来供应未必大幅增加。通过观察2016年度商品房投资、新开工、施工等数据发现，同比增幅均不大，都为个位数。根据国家统计局数据显示，2016年，全国房地产开发投资额为10.3万亿元，同比增长6.9%。全国房屋新开工面积为16.7亿平方米，同比增长8.1%。全国房屋施工面积达75.9亿平方米，同比增长3.2%。全国房屋竣工面积为10.6亿平方米，同比增长6.1%。

　　即便是三线城市，因为开发商投资意愿的下降，未来同样也将面临供应减少的局面。申万宏源调研以西南样本三线城市为例，2011 年供应土地规划建面 6853 万平方米，2015年仅 957 万平方米，4年复合增速为-39%，土地供应缩量明显。

　　近一年来，由于国家注重抑制资产泡沫和严控房地产金融业务风险，房地产融资渠道将一定程度受限，企业获取资金数量受到相应影响，进而影响到房产开发，也会导致未来供应承压。数据显示，2016年，房地产开发企业到位资金为14.4万亿元，同比增长15.2%。值得注意的是，国内贷款为21512亿元，同比增长仅6.4%，远低于整体水平。但个人按揭贷款增幅却因为需求大增而出现明显上升态势，数据显示，2016年，个人按揭贷款为24403亿元，同比增长46.5%。

　　当务之急补充库存

　　虽然需求端已趋于平稳，但随着春季销售旺季的到来，业内专家认为，如从维护房价稳定的角度来考虑，部分热点城市当务之急是补充库存，否则有可能会因为供应不足而面临房价上涨压力。

　　在调控的作用下，房价过快上涨势头得到遏制。根据国家统计局公布的《2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，房价自2015年12月房价首次出现同比正增长以来，在2016年11月份同比增幅达到10.8%的高点之后，到了12月份则保持持平。房价涨幅进入构筑顶部的阶段，快速上涨势头已被抑制。

　　但在业内人士看来，虽然快速上涨势头被抑制，但现阶段房价增幅仍然不小，所以库存过小，对维持房价稳定并不利。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于一二线城市尤其是一些热点城市来说，从2016年的数据来看，库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看，依然需要积极通过供地等方式来补充库存。一方面，调控背景之下市场需求趋于下降，另一方面新房供应保持基本平稳。

　　具体来看，包括合肥、南京、南昌、杭州和广州等城市的存销比较小，补充库存的迫切性更高。严跃进坦言，库存过小，比如低于5个月的水平，会使得此类城市在短期内房价上涨压力较大。

　　此外，应关注一些库存低于10个月的城市，一旦需求放量而供应并未同步增加，有可能会导致房价被再次推升。据了解，已经面临供需失衡的城市包括苏州、宁波、北京、长沙、天津、福州等。

　　数据来源：易居研究院

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