决策繁琐重点城市面临“地荒”，金地集权7年后宣布重新放权

　　澎湃新闻见习记者 唐小

　　来源：澎湃新闻

　　地方和集团矛盾进一步激化前，金地集团（600383.SH）管理层主动在权力的防线上撕开一个口子，试图通过向区域公司放权，以解决土地储备过于谨慎和与区域公司之间的嫌隙问题。

　　4月11日，金地集团董事长凌克签发文件，宣布已经深耕城市可基于自身条件和需要设立总监职位、推行片区制、成立新业务部门；文件同时强调加强各区域的投资力量。

　　早在2017年年初，金地集团总裁黄俊灿在华东区域公司年会上，宣布3年2000亿元的销售目标，并向所有的城市公司总经理喊出“当年不拿地，就免职”的军令状，区域公司的压力倍增。

　　与此同时，占据金地集团销售额前三名的华南区域、华东区域和华北区域出现土地储备拓展难题，过去一年，部分重点城市甚至未有土地进账，包括北京、深圳、苏州等。

　　困难之下，来自金地集团内外部的声音均认为，眼下的放权，象征意义大于实际，还远远不够；甚至有人认为，管理层谨小慎微的放权，或与数年前集团与掌控实权的“地方兵团”权力之争有关。

　　集权7年后，金地集团再次放权

　　4月11日，集团董事长凌克签发文件，宣布已经深耕城市可基于自身条件和需要设立总监职位、推行片区制、成立新业务部门；文件同时强调加强各区域的投资力量。

　　此举被解读为，“中央集权”的金地开始兑现放权诺言。1月20日，金地华东区域年会现场，集团总裁黄俊灿现场宣布，公司将在三年内冲击2000亿元的目标，并当场给城市负责人下了一道“军令状”，城市公司总经理当年拿不到地，即就地免职。

　　来自金地的内部人士透露，如此“激烈”的举措，在金地并不多见。并不多见的还有黄俊灿的放权“承诺”，更多的投资权限下放至区域公司。

　　“决策权并没有变”，来自金地集团的两位内部人士表达了几近相同的看法，组织架构及职务体系变更背后，管理层对管理半径的缩减，但相对于集团关于“投资”的放权承诺和区域公司的期望是有差距的。

　　7年前（2010年），金地集团和区域公司高管之间经历一场沸沸扬扬的争权之战，金地集团结束“地方兵团”模式，进行改革，重回“中央集权”模式。

　　就房地产开发环节最后重要的土地投资环节而言，无论金额大小，区域公司均无决策权限，决策事宜需上报至集团，即便是层层的审批程序让金地的投资流程庸长而缓慢，一切并未有改变。

　　据澎湃新闻了解，此次被认为放权的邮件，在投资方面仅是强调，增加区域投资力量；与此同时，部分城市的投资框架开始出现变化，在组织架构上出现区域公司，但该层面更多是专业把关，并未能突破集团对权力的控制。

　　缘何放权如此艰难。追溯到2002年，在市中心的初级战略的指导下，金地集团试图进入上海市场却频频受阻。在金地集团任职的赵汉忠临危受命接棒上海，并大胆提出改走郊区路线，此后在上海的嘉定圈地2100亩，牢牢站稳了脚跟。

　　至2009年，整个金地集团的营业收入为120.98亿元，而上海公司的营业收入为54亿元，占比过半。上海公司“一区独大”，管理和决策层面过分、长期的倚重赵汉忠，导致总部管控的缺位，以致“诸侯割据”。

　　2010年，成为金地集团管理模式的分水岭。随着金地集团多位高管的离职，董事长凌克将管理权收归至集团，改变了早年的土地市场的冒进风格，收购土地变得谨小慎微，但金地集团的发展并未有更多起色。

　　直到2014年起，金地的转型初见成效，当年金地的销售额490亿元，在全国房企中排名升至16位；2016年，金地实现销售金额1006亿元人民币，同比增长63%，在全国房企中排名12位。

　　但是，金地集团对投资权利的谨慎和繁琐的流程，让这家开始追求规模的公司在土地市场，特别是并购市场错失众多机会。

　　苏州、深圳等重点城市面临项目荒

　　土地储备事一个房地产公司扩张的兵马和粮草，要实现3年2000亿元的目标，金地集团解决的首要问题即是土地。

　　2016年，金地集团新增土地储备33宗，占地面积261万平方米，权益可售面积237万平方米，同期，金地集团实现销售面积658万平方米。

　　不仅如此，现阶段华东区域，甚至是大本营华南区域的部分重点城市甚至到了没有新项目可开发的地步。

　　以华东区域为例，2016年，金地集团在华东区域共获取5宗土地，其中，上海公司3宗，南京公司1宗，苏州公司1宗，合计38万平方米。其中，包含金地集团控股的商业开发平台金地商置（00535.HK）在上海和苏州的2宗土地。换言之，2016年，华东区域的住宅板块在其管辖的苏州和扬州并未有土地进账。

　　最为瞩目的土地当属，2016年8月，金地集团以88亿元，溢价286%的代价竞得上海市浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10住宅用地，刷新上海市当年土地最高总价记录，使得集团新增加土地储备14万平方米，建筑面积近27万平方米。

　　但金地集团公布的2016年年报则显示，该地块中金地的权益比例变成34%，将和招商蛇口（001979.SZ）和融创中国（01918.HK）下属子公司合作开发。

　　澎湃新闻统计发现，整个华东区域，38万平方米新增土地储备背后，真正归属金地集团的权益面积仅15万平方米，占比39%。同期，金地华东区域的销售面积近77万平方米。

　　在存量项目方面，2016年年报显示，华东区域公司管理的苏州公司有三个在建项目，苏州明悦、苏州平江新城和苏州新市路，据澎湃新闻了解，现阶段苏州公司仍有存货的项目仅苏州明悦一个。

　　同样的事情还发生在华北区域和华南区域。2016年，华北区域新增5宗土地，出让面积约55万平方米，权益可售面积近39万平方米，则全部位于天津，北京未能有土地进袋；2016年，华南区域的土地储备主要在东莞，大本营深圳同样未有新的土地拓展。

　　土地成集团与区域公司矛盾的导火索

　　北京、天津之外，金地集团华北区域成立了济南分公司，但在成立10个月之后，仍是“空壳”，即便上级区域公司不惜和集团“闹起来”，也无济于事，一切皆因地方公司的“无拿地权”，集团与区域公司的矛盾随之暴露。

　　2016年5月，金地集团高级副总裁、华北区域公司董事长、总经理陈长春前往山东省济南市槐荫区考察，在与当地政府官员的会见中，陈长春称金地集团对在槐荫投资发展充满信心。

　　华北区域公司准备大干一场。2016年10月，获金地集团的批准，华北区域公司成立济南分公司，从北京、天津调兵遣将的同时，相关的招聘事宜也一并展开。

　　可惜，在济南公司成立的数日前，济南扩大限购范围，上调首付比例、削减公积金贷款额度，收紧了楼市政策，随着交易的应声而落，金地集团对济南楼市的看法更加谨慎。至今，华北区域也未能在济南获取项目。

　　“因为不给济南拿地，华北（区域公司）和集团闹起来了”，据金地集团内部人士透露，金地集团一项谨慎，华北（区域公司）对济南其实是有想法，但地方公司仅有报项目的权利，审批权在集团，说不给拿也没办法。

　　这样的分歧还出现在华东区域公司。安徽省合肥市是去年房价上涨最快的城市之一，在购房者的抢购中，房企们赚的盆满钵满，关注合肥数年的金地却未能分得一杯羹食。

　　早在2014年，就传出金地有意进军合肥的消息，金地也曾派专人驻守合肥，开展土地拓展，一直未有收获，此后撤出合肥。

　　有熟悉金地的业内人士透露，2016年，合肥再次进入金地的视野，其内部甚至有过讨论，但已经处在高点上的合肥楼市是否有进一步的空间，成为集团和华东区域公司的分歧点。

　　不仅如此，一位活跃于土地收并购市场的业内人士向澎湃新闻介绍，二手地市场群龙围攻，容不得企业过分的、长时间的思量，从这一点，金地并不是一个好的推荐客户，有些地我们会优先推荐给一些决策流程相对简洁、速度更快的公司。

　　澎湃新闻注意到，2016年10月，越秀地产（00123.HK）收购的一宗位于江苏省太仓市的地块背后即有金地的身影。上述收购市场的业内人士透露，金地参与的收购并不少，但繁复的流程让他们错失了不少机会。

　　尽管，金地开始追求规模，但集团对利润的追求并未放松。2016年年报显示，期间，东南区域实现营业收入50亿元，同比增长37.11%；期内，实现销售额103亿元，较前一年的71亿元增长45%。

　　与此同时，金地集团东南区域的毛利率跌至16.34%，位于金地集团7个区域公司的末尾，也是唯一一个毛利率跌破20%的区域，期内，金地集团房地产业务毛利率为28.73%。

　　金地集团内部人士向澎湃新闻透露，较低的利润率成为年初金地东南公司人事换防的导火索。1月24日，金地以内部信的形式宣布了一系列的人事变动，其中，担任东南区域地产公司董事长、总经理的集团助理总裁王勇调往集团负责全球化研究工作。集团副总裁辞任东北区域董事长，前往东南区域救场。

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