稳中求进 中粮地产主战场一线城市成交量遇“冷”

　　郭少丹

　　一向低调的中粮地产（集团）股份有限公司（000031.SZ，以下简称“中粮地产”）在去年楼市利好中获得了丰收。最新财报显示，由于住宅项目结转面积同比增加，中粮地产2016年的营收、总利润大幅增长，尤其是扣非后，净利润同比大幅增长1，475.95%。

　　2016年，在一系列去库存的积极政策的刺激下，全国商品房销售量价齐生，双双创下历史新高，其中一二线城市仍是本周期利好局面的主战场。从数据上看，中粮地产业绩整体利好趋势下，一二线城市战绩出现了明显分化，二线热度上涨去化提速的同时，主战场一线城市成交量遇“冷”。

　　2017年，全国楼市以“维稳”为主基调，中粮地产提出新开工目标要超过去年计划34%，而2016年公司实际住宅新开工比计划滞后近30%。逆势下，刚进入2017年，中粮地产便开始紧锣密鼓地通过斥资拿地、收购、合作等形式加快在天津、杭州、苏州等热点二线城市的项目开发和布局。在快轨上行驶的储地扩张速度似乎是在为2017年新开工目标做准备。

　　2016年新开工面积未达预期

　　4月18日，中粮地产携手大疆创新首度跨界合作，宣布将无人机与地产项目相结合，意图利用无人机等科技智能技术打造舒适智能的城市空间。在业内人士看来，这一举动，是中粮地产在兑现2015 年提出未来将继续完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线规划，同时也在为稳增长增加卖点。

　　除此类炫酷点吸引眼球外，2016年楼市的成绩单一直备受关注。

　　2016 年，在一系列去库存的积极政策的刺激下， 中国房地产市场迎来了周期性高点，全国商品房销售面积和总额均实现大幅增长，双双创下历史新高。

　　从国家统计局数据来看，2016年全国商品房销售面积15.7 亿平方米，同比增长 22.5%，较 2013 年的历史高点增长 2.6 亿平方米；全国商品房销售金额首次突破 10 万亿元，为 11.8 万亿元，同比增长 35%。

　　各大房企在这场热战中取得了阶段性成果。中粮地产最新披露，2016 年，公司总资产 612.77 亿元，同比增长 7.46%；全年实现营业收入180.25 亿元，同比增长 31.34%；利润总额 22.34 亿元，同比增长72.22%；归属于上市公司股东的净利润 7.20 亿元，同比增长 10.89%。同时，受益于主营业务收益，扣非后的净利润同比大幅增长 1475.95%至5.04 亿元。

　　作为中粮集团地产业务两大上市平台之一，中粮地产以住宅地产、工业地产为主，从事开发、经营、销售、出租，2006年借壳上市开始正式进入规模化住宅开发与销售行业，在央企房地产企业中，起步较晚。

　　和其他央企房地产企业相比，在营销、扩张速度等影响力方面，中粮地产略显低调，但低调中整体业绩趋稳增长。从近三年财报数据来看，2014 年营业收入 90.41 亿元，同比下降 11.18%；归属于上市公司股东的净利润 5.99 亿元，同比增长11.96%；公司总资产463.11 亿元，同比增长 14.06%。2015年，全年营业收入 135.0 亿元，较上年增长 49.32%；归属于上市公司股东的净利润 7.22 亿元，同比增长 20.60%；总资产 553.22 亿元，同比增长19.46%。

　　业绩稳增长，但在城市布局上相对滞缓。记者梳理获悉，上市近十年时间里，从深圳大本营扩张到2015年的北京、上海、成都等全国11个一线城市及核心二线城市，在此基础上，2016年布局速度缓中求进，一年时间增加一城至12个。

　　同时记者注意到，中粮地产2016年新开工面积未达预期。财报披露，去年中粮地产计划住宅新开工面积 104.01 万平方米，实际新开工面积达67.66 万平方米，实际比计划减少 36.35 万平方米，缩水近30%。

　　对于缩水原因，中粮地产在回复《中国经营报》记者采访函时称，主要是因为 2016 年公司顺应市场变动情况对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。

　　按照最新计划，2017年，中粮地产将新开工项目10个，新开工面积139.68万平方米，较2016年计划开工面积增加34.29%。中粮地产表示，2017年，围绕“提质增效”的目标，创新发展，力争在2017年实现新的突破。

　　这一目标，在当下调控环境全面收紧的背景下，业内认为不太乐观。“逆势的开工计划能否顺利完成，不宜过早研判。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，房地产业仍将是经济增长的重要支撑力量， 但支撑其高速增长的因素正在减少；在一系列调控政策下，2017年全国重点房地产市场集中维稳，房产项目流动受限，去库存承压。

　　值得注意的是，记者梳理其一季度各资本活动发现，刚进入2017年，中粮地产便开始紧锣密鼓地通过斥资拿地、收购、合作等形式加快在天津、杭州、苏州等热点二线城市的项目开发和布局。

　　“随着土地市场门槛提高，拿地成本增加，难度增大，公司及时调整策略，在公开市场鼓励联合拿地，加强与同行间的合作，引入战略合作伙伴，利用较少的资金拓展更多项目，与合作伙伴共担风险、共享收益，加快规模发展。”中粮地产认为，“其通过兼并重组形成行业大鳄的趋势愈加明显”。

　　据了解，2014~2016年中粮地产资产负债率不断攀升，分别为 76.97%、79.97%、 81.58%。

　　高端项目去化难

　　记者粗略计算，在中粮地产布局的12个一二线城市中，近70%的营业收入来自北京和深圳等一线城市。其中，北京占比46.03%，深圳占比20.73%。按照上述规划，2017年仍将在一线城市包括北京、上海继续增加新项目建设。

　　但在具体分布上，营收占重比的一线城市未能挑起提振成交量的重任。财报数据显示，在成交均价均上涨的情况下，2016年，中粮地产商品房成交面积来自北京、上海、深圳分别为949万平方米、2195万平方米、417万平方米，同比下滑16.56%、3.73%、37.43%。来自天津、苏州、杭州等热点二线城市则量价齐升，其中，南京营收占总营收比同比大增28678.03%。

　　对于上述明显两极分化原因，中粮地产表示，2016年，各类需求持续释放，市场成交全年高位运行，商品房销售面积、销售额处于2010年以来的历史高位，其中一线城市成交规模与2015年基本相当，二线城市成交量增长较为明显。

　　研究机构数据显示，2016年一线城市新建商品住宅成交均价为31170元/平方米，同比涨幅16.3%。总体来看，2016年，房价出现暴涨，成交量跌宕起伏。

　　同时库存方面，记者注意到，截至2016 年末中粮地产在北京、深圳、上海、成都、天津、南京、苏州重点城市的商品住宅可售面积共近六千万平方米，其中，北京共717万平方米。

　　其中高端项目北京中粮瑞府的开发去化速度相对滞后。财报数据显示，该项目可供出售面积共7.6万平方米，截至2016年底累计竣工建筑面积仅2.14万平方米。据记者此前报道，“中粮地产2016年上半年报来看，上半年中粮瑞府去化率仅为7.5%。”

　　就高端项目的去化难点等相关问题，中粮地产在回复采访函中未明确提及，仅表示“在销售上，公司将进一步加强精细化管理，利用精准营销做实渠道效应和大数据营销，针对不同类型的住宅产品制定相应的去化目标，做好一项一策，加强过程管控，自建营销团队，积极去化库存，提高存货周转效率”。

　　据了解，中粮瑞府位于北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块，由北京正德兴合房地产开发有限公司（以下简称“正德兴合”）主要负责开发。正德兴合由中粮地产全资子公司中粮地产（北京）有限公司（以下简称“北京公司”）和中信信诚资产管理有限公司（以下简称“中信信诚”）合资注册经营，北京公司占股权51%。

　　2017年1月14日，中粮地产全资子公司北京公司拟与中信信诚签订股权转让协议，收购中信信诚持有的正德兴合49%股权，股权收购对价为人民币 60，382.37 万元。此次收购完成后，北京公司将持有正德兴合 100%股权。

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