中国陶瓷网讯(记者/董文娟、谭广坪) 自2016年底，中央经济工作会议上就提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。两会之后，全国各地“限购”政策陆续公布，新一轮的限购潮到来。据不完全统计，目前全国已有近20个城市公布了限购令。

　　号称史上最严限购令的颁布，能否对目前疯狂上涨的房价起到遏制作用，能否真正让房子回归到居住功能？房事不仅牵动着广大老百姓的喜怒哀乐，也牵动着建陶行业从业者的神经。

　　近日，本网记者专程采访了被称为"房地产平民代言人"的知名经济学家，青岛大学互联网金融研究院院长易宪容博士，期望能从专家视野为行业发展提供有益借鉴。

　　热涨归因

　　对于众所热议的房价高企不下，易宪容表示：2016年，热点城市的房价增长太快，是其一大特性。

　　诸如深圳、北京、上海、南京、合肥、苏州等城市，涨幅超过1倍多。相较原本便居高的房价而言，可谓火上浇油、情势更不明朗。

　　总结归因，易宪容却给出了满含预表性的答案：

　　起初的政策导向 最后的房价高涨

　　首先，出问题的并非上涨的房价，而是政府起初的政策。2014年9月30日、2015年3月30日，这两次限购政策的出台，很大层面鼓励了过去已有住房的居民，释放的是“只需付清房款，便可作为首套房去买”的信号。

　　经此之变，居民千方百计、踊跃购房的景象一时无二，其中就包含了不少借贷首付款的人。房价翻倍，也就成了必然的结果。

　　然而，蕴藏在过去政策指向之下，助推波澜的，还有另一个关键的影响要素。

　　过度宽松的信贷政策 炒房投资的大赚不赔

　　除了政府为拉动经济，鼓励居民购房之外，人们享有着前所未有的信贷优惠，是造就房价高涨至关重要的原因。

　　我们要知道，当下可是改革开放以来，利润最低、按揭最低，甚至比同期理财产品收益还低的时候，价格机制的扭曲，让炒房投资升腾上扬，成为了一门稳赚不赔的生意。

　　那么，炒房成功的人，是不是都握持着大量的资本？事实上并不是。

　　他们在炒房初期根本没钱，只是凭借现有的信贷政策，拼命借钱。利用杠杆博弈，进而实现财富增长。

　　此间，首付贷基本没有利润风险，房价上涨越快，杠杆越高，风险随之更低，盈利也就越快。投资者只会考虑，能否拥有高额的利润空间，至于房产价格的合理性，当然就不在其思忖的范畴。

　　因而，最大也是最后的风险落向，自然推到了银行头上。一旦房价调整，投资者付不起房贷，逃离市场就行了。坏账和风险，到头来还是转嫁到了银行。

　　不得不说，我们这次房价的上涨，完全是央行货币政策过度宽松的结果，是政府鼓励大家借钱的结果，而不是我们居民本身多有钱。

　　一言以蔽之，就是信贷政策过度宽松，于是人们拼命借钱去炒房投资，房价被越炒越高，如此循环往复的过程。

　　总的来说，只要最新的政策风向转变、信贷政策收紧，炒房这门生意就不难退潮和冷清。好比把北京现在的首付，一下提到60%或80%，银行利率一动、杠杆率一缩小，估计就没人炒了。

　　举措调整

　　政策核心：回归居住功能 价格统一定位

　　对于政府来讲，新一轮出台的限购限贷政策，目的是为了限制炒作。

　　它有两个核心概念，一是要把住房回归到居住功能。如果按照这样的发展方向，中国房地产发展三十年到五十年都没问题。

　　二是未来房地产市场要统一定位，这意味着房价要调整回归，特别是一线城市。据不完全统计，去年中国住房销售面积达到15.7亿平米，销售金额达到近12万亿，创历史最高。

　　易宪容分析，政策要求去库存，但房产商早几年拿地还未开发的，2016年也开始开发了，实际上，库存越来越多。表面上，这能拉动经济增长。仅房地产这一块，不带关联产业，所带动的经济增长占GDP的50%左右。政府其实也害怕泡沫破灭，不想让房地产发展突然间停下来，可以看到，政府出台的政策就是模棱两可。

　　因此，让住房回归到居住功能，是解决当前中国房地产所有问题的根本之道。

　　只有中国住房市场价格，回归到消费者有支付能力购买的价格水平上，房地产才能从投资赚钱的工具变为居住的工具。

　　尤为值得一提的是，住房产品的性质，与其他产品的性质有着天然的区隔，主要体现在这三方面：

　　第一，它有政治属性，政府制度要保证每一个人的基本居住条件，让居住权牵附人权。

　　第二，它有社会属性，整个社会人群中的每一个人的能力是不一样的，政府要为弱者提供社会保障。

　　第三，它同时也兼具着经济属性，可以用作投资。住房的属性，一定得用制度界定清楚，房地产市场才能持续稳健发展，经济也不会依然利用行业的炒作来发展。

　　界定住房市场性质 投资和消费不能混为一体

　　易宪容认为，房地产市场要回到实体经济，就要用一个好的税收杠杆，对居住与投资迥异的用途性质，来作一个严格的界定。

　　目前，国家的房地产政策，还未能把投资与消费区分开。我国房产市场与欧美国家存在着较大的不同，政府管控着租金、土地等核心要素，直接导致了这些要素并非由市场自由定价，但其产品却成为了自由定价的重要部分。

　　出价高的投资者，到最后成为了最大的受益者；真正拥有住房刚需的普通居民，变成了买不到房，苦不堪言的弱势群体。

　　所以，住房市场的用途性质，一定得界定清楚，投资和消费不能混为一体。例如，将住房市场分成三块，由政府提供的保障用房，比例不超10%；投资用地，高档住房、豪宅、信托产品等，比例占20%。

　　剩下的70%，只用作居住。即便你要卖也没有关系，政府通过税收将其收回来，限制卖房。你卖，政府来收购，让你赚不到钱。这样一来，投资炒房的市场，自然就空转无法进行了。

　　趋势预判

　　热度延展三四线城市 泛家居行业销售堪比去年同期水平

　　对于争议不断的房地产税，易宪容表示，它能实施成功的核心，在于保证税收的公平公正。房价问题，实则就是一个利益重新分配、利益调整的机制，对于与国家政策紧密联结的中国住房市场，我们要让大家的利益尽量平衡。

　　归根结底，房地产税最核心的问题，并不在于能否调控房价，而在于是否可以出台一个公平公正的政策，真正让整个住房市场，向良性健康的方向发展。

　　问及未来房产市场的走势，易宪容认为：面向央行现有宽松的货币政策，房地产热点城市的销售，将向周边推进，延展至三四线城市。尽管房价可能无法并肩热点城市，但其销售面积将会占80%-90%以上。若大体政策没有变动，趋势可能在未来两三年，还会继续持续。

　　高挂品牌大旗 破旧立新的大数据业态

　　至于大势之下的泛家居行业，将随着房地产市场的变化而变化，在今年的销售预计还能达到去年的水平。

　　除了观望国家政策变化，泛家居企业要在中央对房地产市场的重新定位中，形成有序的竞争，造就体系性的好品牌和好产品，未来巨大的生长空间，必定高挂品牌的大旗。

　　尤其对于建陶行业而言，一定要把整个产业的大数据整合。通过对大数据的挖掘，大力引进世界最新的环保、生产等先进技术。利用先进技术，实现降低成本、缩短供应链条，最后构造环保型、创新型的品牌产品体系，远离“两高一低”的困局，匹配政府实业振兴所需。与此同时，陶瓷行业需要把市场需求的数据整合起来，打破传统思维，形成新的发展业态。

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