投资客撤离 环沪全面降温

　　■见习记者 李贝贝

　　本报记者 李未来 上海报道

　　中国社科院财经战略研究院近日发布的报告显示，在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边，不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。

　　事实上，在调控政策毫不放松、上海及全国市场普遍“降温”的同时，以往被视为“价值洼地”、承接上海楼市溢出置业群体的环沪楼市也已风光不再。在浙报传媒研究院院长丁建刚看来，当前包括嘉兴、昆山等在内的环沪“卫星城”受到了上海这样的一线城市预期改变的影响。

　　嘉兴楼市降温

　　作为环沪城市圈中少有的不限购城市，地处上海与杭州之间、既“环杭”又“环沪”的嘉兴房地产市场近期的表现却不尽如人意。

　　嘉兴房产超市网数据显示，2018年前三季度嘉兴共发出77张新房预售证，入市住宅20175套，比去年同期（15828套）上涨27.46%。

　　新房加紧入市的同时，开发商也纷纷打响了“促销战”。例如，卓越·泓玺台打出了“限定房源首付一成起”的广告，金茂府首批房源、雅居乐金茂·中央公园、佳源城南印象等选择毛坯入市。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，各地现在限价比较严厉，从规避价格管控的角度看，这些楼盘有降总价吸引消费者的导向。而在市场不好的时候，开发商降价跑量的动作也相对较多。

　　《华夏时报》记者致电了佳源城南印象售楼处，置业顾问称，项目已经拿到预售证，将于12月开盘，确实是毛坯入市，“总价低一点”。值得注意的是，该置业顾问向记者透露，外地人购房没有限制，首付五成即可。同时，不需要冻结资金，只要提供存款证明，或是理财产品的数额证明也可通过验资。

　　随着一手房供应量的增多，加之上海这类外来投资者逐渐抽离，嘉兴二手房市场的表现也同样不佳。根据国家统计局浙江调查总队于10月底发布的统计数据，嘉兴9月二手房均价环比下跌1.50%。而安居客嘉兴分站平台显示，嘉兴11月二手房均价为11320元/平米，环比10月份11424元/平米的均价下跌了0.91%，同时，新西塘孔雀城、翡翠公馆、嘉业阳光城等热门楼盘的挂牌均价也出现环比下跌的情况。在嘉兴房产超市网二手房平台上，记者发现世瀚房产挂出一套位于国际商务区的丽江半岛房源，房源单价仅为15874元/平米，明显低于小区挂牌均价（17939元/平米）。

　　与此同时，土地市场“降温”的表现更为显著：2018年前三季度，嘉兴市本级成功出让71宗地块（含宅地、商业、工业用地），相比去年同期减少23宗，土地成交面积约270.26万平方米，同比去年下滑22.9%。《华夏时报》记者不完全统计，截至10月底，嘉兴年内已有11幅土地遭遇流拍。

　　环沪城市“量价齐跌”

　　浙报传媒研究院院长丁建刚告诉记者，不只是嘉兴，当前其实环沪、环杭包括上海这样的一线城市都在降温。作为上海的“卫星城”，在过去的两年中，嘉兴、昆山、太仓、南通等环沪楼市上实际上更多的是从上海溢出的购房者，包括刚需和投资者。但当市场预期发生改变的时候，投资者的行为发生明显改变，因此带来环沪市场的降温。

　　中原地产研究院于11月9日发布的《环沪城市2018年10月月报》（注：该份报告仅统计湖州、嘉兴、启东、慈溪、太仓、昆山六座城市）显示，10月环沪新房市场新增供应325.1万平米，同比下跌16.69%，成交179.31万平米，环比下跌24.56%。其中，供应方面，除昆山新增供应上涨外，其他环沪城市均呈下跌态势，太仓和启东下跌超过50%。

　　成交方面，10月环沪城市均呈下跌态势，其中嘉兴成交103.04万平米继续领跑环沪区域，但成交环比下跌20%，湖州成交21.48万平米，环比下滑31.32%，昆山成交23.12万平米，环比下滑28.99%。该月报称，环沪住宅市场整体成交量自6月份起连续5个月持续下滑，部分发展商将通过降价等手段以价换量没有达到预期效果，后期将面临较大去化压力。此外，在土地市场，10月环沪土地市场供给成交19幅经营性地块，较9月份进一步下滑。

　　去化速度或进一步减缓

　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为，环沪楼市降温主要有两大原因：“一是限购限贷导致的流动性收敛，池子里的鱼越来越少了；二是限价导致房价上涨预期消失，有资格、有能力的投资客全面退潮，高房价挤出首置客，案场流量下降，改善型客户观望。”

　　与欧阳捷看法类似，同策咨询研究中心总监张宏伟也指出，来自上海的投资客目前基本都撤离，使得环沪市场交易的活跃度大幅降低。其同时分析称，从当前的楼市表现来看，上海、苏州、南京、杭州等长三角的核心市场都进入了一个调整的阶段，必然会带动周边三四线城市进入调整期。同时，资金链紧张的房企们开始降价跑量，尤其是环沪的一些楼盘并不那么好卖的时候开始“放价”，所以导致环沪市场出现了调整的状态。

　　“第一维度发生改变了，第二维度再怎么变也不会强过第一维度。”在浙报传媒研究院院长丁建刚看来，当前包括嘉兴、昆山等在内的环沪“卫星城”受到了上海这样的一线城市预期改变的影响。这种城市之间、区域之间比较的“第二维度”深受“第一维度”即经济和社会发展、金融货币政策、房地产市场政策等大势的影响。在现阶段整个市场，甚至包括“卫星城”所围绕的城市都处在下行阶段，所以“卫星城”的优势也很难逆转第一维度。

　　值得注意的是，大多数业内人士认为，环沪楼市迎来的不是大起后的大落，而是更稳定的市场状态。

　　“环沪楼市的表现跟整个市场的表现是一样的，是基于市场供需的关系开始出现的趋缓现象。一些环沪城市和上海郊区楼盘在价格方面出现20%左右的调整，我觉得也都是很正常的一种修复的状态。”陈晟向记者直言。

　　“未来楼市将进入横盘时代，房企将减少拿地、政府小幅下调地价，房价将在双向限价区间内小幅波动，并在未来一年内保持底部平稳，成交量也将在明年中期恢复平稳，”欧阳捷认为，环沪楼市短期内不会再有过去的火爆场面了，预计未来成交量都将保持在高峰期的六成左右，“这一相对低位将是新常态”。

　　陈晟谨慎地表示，“我觉得现在还是一种大稳定、小动荡的这么一个局面”。其也预测，这种情况还会要持续到明年甚至到下半年，在政府限价的要求之下，“现在是把之前2016年、2017年过快的涨幅进行修正或者说恢复的这么一个过程。”

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