10月17日，深圳市规划和国土资源委员会印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》），《管理办法》对深圳市建设用地的开工、竣工等关键环节做出明确定义，并提出新的时限要求以及违规的处理办法等。

  要求：1年内开工 4年内竣工

  《管理办法》第三条第一项提出，根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对划拨和出让用地的开工、竣工期限作如下规定。主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工。

  考虑到不同的建筑高度和建设规模，所采用的建筑设计、建造工艺、施工难度、工程体量完全不同，对项目开发建设的工期产生直接影响。因此，《管理办法》中“建筑高度”采用《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）关于超高层建筑高度（超过100米）进行区分。“建筑面积”以5万、10万平方米作为建筑面积为界点，合理确定开竣工期限。

  同时，在《管理办法》的第十条中规定，为切实加强建设用地供后开发利用监管，土地使用权出让方应进一步做好预警提醒工作，通过现场核查、闲置土地处置、竣工验收、开发建设进度跟踪管理等手段，构建土地利用全过程动态监管机制。

  同时，《管理办法》对企业自身原因未按期开工的，不再延长开工期限，开工期超期满一年后将按闲置土地相关规定进行处置。

  根据《管理办法》，土地使用权人申请竣工延期的，应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。违约金标准为每延长3个月，按合同地价的1.5%计收。申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。

  土地使用权人未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金。逾期满2年（含2年）的，土地使用权出让方可按合同地价的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收；也可以按划拨决定书或出让合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

  解读：建设用地按时开竣工比例普遍偏低

  深圳市规划和国土资源委员会发布的对《管理办法》的政策解读中表示，批后监管是土地利用管理的重要环节，加强土地供应后期批后监管力度，是保障土地使用权出让合同的履行，预防土地闲置，提高土地节约集约利用水平的重要举措。根据相关调查数据显示，近年来深圳市建设用地按时开竣工比例普遍偏低，特别是产业用地不按照合同约定开发建设情形较为严重，合同履约及开发建设情况不理想。为规范建设用地开发建设管理、解决开竣工逾期违约成本低等问题，需从政策制度上进一步加以规范。《管理办法》在现行政策基础上，通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定，进一步规范开竣工延期管理工作。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，从深圳此类政策可以看出，其对于土地闲置和怠慢式的开工进行了督查，本质上是供给端的一次重要改革，对于把控开发节奏和在预定时间内交付房屋等，都是有较好的管控效应的。

  严跃进认为，此次政策规定，对于住宅项目来说，拿地一年内必须开工，拿地四年内必须竣工，这样做，既防范了很多企业“做做样子”的开工方式，也防范房屋销售以后迟迟不交付的尴尬现象。类似做法，都是为了督查开发商应该有更好的时间观念，这样也是为了防范土地开工过慢等情况。

  这也对相关开发商的资金面提出了更高的要求，总体上说，大型房企更可以适应此类模式，而部分资金短缺的房企若是不能适应此类模式，未来项目转让或销售的可能性也是比较大的。

  责任编辑：张蓓

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