朗诗：践行商业2.0领跑绿色科技地产

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　　2017-03-27

　　2016年是朗诗绿色地产（00106-HK）践行商业2.0模式的关键一年，并交出了一份令人满意的业绩单——其总销售额比去年同比增长69%。

　　如果用朗诗集团董事长田明的一句评语，过去一年对于朗诗来说，“这是成果斐然的一年。”

　　外界的评价同样印证了这一句话。在3月16日举行的“2017中国房地产百强企业研究成果发布会”上，朗诗第七度入围“2017中国房地产百强企业”，同时，还荣获“百强企业运营效率TOP10”和“2017年中国特色地产运营优秀企业—绿色科技地产”的称号。

　　这一荣誉背后，是朗诗数十年如一日地坚持做绿色科技住宅，走差异化竞争路线，从最早的1.0产品发展到如今的3.0产品，朗诗在健康、舒适、节能、环保的人居价值上不断提升。与此同时，公司逐步确立起“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”的发展战略，它的目标，是转型成为一家轻资产服务商。

　　很显然，作为一家走在前面的领跑中国绿色科技地产的房地产企业，朗诗将在转型道路上探索出更多的可能性。

　　“绿色是朗诗的根，是魂，是朗诗的基因和DNA。在产品差异化、资产轻型化、市场国际化的战略指导下，未来朗诗会在绿色地产的路上继续前行，为打造出更好的绿色建筑而不断探索。”田明说。

　　七度入围

　　2017年3月22日，"2017中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会"在北京举行，朗诗绿色地产排名较往年继续提升，位列第51名，同时获得"创新能力10强"第三名。这已是朗诗连续第七年入围该测评百强，而且每年的排名都在稳步上升。

　　在本推崇规模至上的中国房地产市场，朗诗正是凭借着绿色科技住宅的差异化定位，通过数十年如一日的坚持，才逐步确立了自身的核心竞争力。

　　这家成立于2001年的公司，从2004年就专注于绿色科技住宅产品的打造。彼时，朗诗在获取的南京市河西地块上打造了首个高舒适度低能耗的绿色住宅产品，即朗诗1.0产品的代表作“南京朗诗国际街区”。

　　在这一过程中，朗诗确定了聚焦绿色科技住宅的差异化竞争战略。“造什么样的房子，不是技术问题，而是世界观问题。”田明说。

　　2011年，朗诗成立十周年之际推出了2.0产品；2015年，再次对产品进行革新，推出了以南京熙华府项目为代表的3.0产品。

　　朗诗3.0产品从关注人居中最至关重要的“健康”的维度出发，加强了对室内空气品质质量的指标要求，包括对甲醛、PM2.5、VOC等多个方面的控制，并使用智能化的手段，让居住的健康指数一目了然。在最新的3.0产品上，朗诗以被动式建筑为基础，实现95％的除霾效率、芬兰国标S1级甲醛控制标准，以及TVOC的控制。

　　过去一年，朗诗3.0产品在上海、天津、南京、杭州、成都等城市陆续落地。与此同时，朗诗因为对于绿建技术的掌握，可以根据当地的气候特征及客户需求，因地制宜地打造最适合当地的住宅。

　　截至目前，朗诗业务遍及南京、上海、北京、天津、杭州、苏州、成都、武汉、天津等十多个城市，为40万业主开发了80多个楼盘，开发总面积逾1000万平方米，已有25个项目获得绿色建筑三星认证，是名副其实的绿色科技地产领跑企业。

　　在3月21日召开的亚太地区最具影响力的绿建领域专业盛会“第十三届国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会”上，朗诗通过分享实际标志性案例，探讨了绿色建筑产品的未来发展形态，为目前还处于绿色建筑探索阶段的企业指明了方向。

　　商业2.0模式

　　2015年以后，朗诗再也没有在公开市场抢过一幅地块，但“朗诗出品”的房地产业务却开枝散叶。

　　也是自那一年起，田明表示，房地产行业格局正在被打破，过去的主流开发模式是“住宅、零售、快周转”，朗诗则要积极探索符合未来市场要求的2.0商业模式。

　　具体来说，田明为朗诗规划的2.0商业模式，包括：从资产重型化转变为资产轻型化，从只做住宅拓展到写字楼、酒店、服务式公寓，从单纯的住宅零售扩展至持有出租、整售等领域；从单纯的新建开发扩展至旧楼更新；从地产开发扩展至金融、资产运营、装饰等相关领域。

　　2016年是2.0商业模式全面铺开的第二年，朗诗做了多方面的探索。

　　尤为值得一提的是朗诗在城市更新领域的突破。2016年9月，朗诗宣布与中信资本共同成立总投资额超过200亿的城市更新投资平台，探索一线城市的存量物业改造。到了去年12月，朗诗宣布以约人民币2.01亿元出售其全资拥有的上海市普陀区长风地产项目，收购方正是朗诗与中信资本控股有限公司合作建立的城市更新物业投资平台——深圳朗信合投资中心。

　　2016年年底，朗诗陆续通过法院拍卖及股权收购等多种方式获取了杭州余杭、宁波江北、杭州下沙等三个地块，且均是以商业开发、服务公寓、商务金融等为主的新类型地块。

　　转型显成效

　　田明在2017年初接受经济观察报的采访时曾表示，朗诗的转型之路已经棋至中盘，“通过2017年再继续努力，我们大致上可以初步完成新的战略转型布局。”

　　很显然，朗诗是一家战略导向型公司。在艰辛的转型道路上，“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”的发展战略，是朗诗逐步成功的关键所在。

　　翻看朗诗2016年的成绩单，转型已显成效：总销售额比去年同比增长69%；朗诗设计院2016年总收入中，外拓项目收入占比37%，表现不俗；装饰公司实现年度收入6.32亿元；物业公司截至2016年底已签约项目达58个，服务总建筑面积逾1000万方，服务业主数量约40万；在美国市场，朗诗在波士顿、纽约等一线城市的项目相继开盘后，受到当地消费者的热捧。

　　在过去一年里，朗诗还成功通过收购存量土地、并购公司股权、参股项目公司等非公开市场方式，获取众多优质项目。截至2016年底，一共获取20个项目（不含美国sunnyvale项目），新增操盘建筑面积约254万方，其中轻资产项目17个，新增轻资产合同金额超18亿元。

　　产品差异化定位带来的则是高溢价、高口碑产品。据了解，“朗诗出品”的销售速度、溢价和租金都明显优于周边住宅，苏州人民路项目现价比周边项目高12%，上海新西郊项目现价比周边项目高20%。

　　再比如，2015年年底开盘的南京朗诗熙华府，开盘时与周边竞品相比溢价3000–4500元／平方米；南京朗诗钟山绿郡于2011年开盘，开盘时与周边竞品相比溢价5000元／平方米，后期逐步扩大到6000–7500元／平方米，现时租金两房约9000元每月，高出竞品1倍。

　　值得一提的是，朗诗众多项目的业主再购及业主转介绍比例也接近50%，其中朗诗首个绿色项目——南京朗诗国际街区业主的复购率更是高达70%。

　　此外，朗诗也在转型战略指引下积极尝试养老等多元化业务。据介绍，朗诗常青藤养老业务以打造颐家小站、颐养中心及旗舰中心的三级产品体系工作为中心，积极探索“就地养老”的商业模式。

　　截至2016年底，朗诗养老运营项目已增至6个，计划在2017年6月底完成南京市场养老体系的初步覆盖，然后向目标市场快速复制。

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