上半年仅完成全年目标1/3 禹洲地产38亿收购“吃胖”短期债务

　　张玉，刘颂辉

　　石英婧

　　与2017年相比，禹洲地产股份有限公司（01628.HK，以下简称“禹洲地产”）今年上半年的业绩显然不算“亮眼”。今年上半年禹洲地产实现累计销售金额214.94亿元，同比增幅仅为0.03%。

　　在此情况下，日前禹洲地产发布公告表示，公司以38亿元收购沿海家园部分项目资产交易事项，由于订约方需要更多时间完成尽职调查及重组，订约方订立补充协议，以进一步延长先决条件的达成日期到2018年8月31日或之前。

　　7月30日，禹洲地产公告表示，以债务证券发行方式发行于2021年到期本金总额为4.25亿美元按年利率7.90%计息的优先票据（以下简称“新票据”）的上市及买卖。新票据将与2018年5月11日禹洲地产发行的于2021 年到期金额为2亿美元的7.90%优先票据合并并组成单一系列。另据禹洲地产7月23日公告，公司拟将进一步发行所得款项净额主要用作现有债务再融资。

　　禹洲地产相关负责人回应《中国经营报》记者采访时表示，收购项目目前已经在为禹洲地产贡献业绩。“本次收购代价为38亿元，已包含在禹洲地产2018年的总体买地预算中，此外按照付款进度分批逐笔偿付代价，对公司的现金流及负债率水平无重大影响。”

　　上半年业绩几无增长

　　日前，禹洲地产发布2018年6月未经审核的营运数据。数据显示，禹洲地产6月份的合约销售金额为人民币30.18亿元，销售面积为19.38万平方米。2018年上半年，集团实现累计销售金额214.94亿元，累计销售面积为157.78万平方米。

　　今年3月底，在禹洲地产2017年度业绩会上，集团董事局大大林龙安曾满怀信心地表示，未来禹洲地产将有序推进规模、利润和控制负债比例，“2020年实现1200亿元不会有问题”。但禹洲地产目前仅完成了年度目标的三分之一。

　　不过，禹洲地产相关负责人在接受本报记者采访时表示，全年600亿元销售目标不会做出调整。“下半年，禹洲地产在苏州、合肥、南京、天津、武汉、厦门将有更多全新项目陆续推出。禹洲地产将根据自身项目销售节点，灵活结合市场实际情况进行推盘。我们有信心能完成这一目标。”

　　克而瑞研究显示，2018年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，禹洲地产位列流量金额排行榜第61位。而在2017年度流量金额排行榜中，禹州集团排在第56位。

　　另据克而瑞相关研究报告，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。特别是二季度以来，受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热，房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元，较一季度增长35%。TOP20房企中，大部分业绩完成度超过40%。

　　禹洲集团相关负责人在回应本报记者采访中提及，公司今年上半年业绩表现与推盘计划调整有关。2017年上半年禹洲地产供货占全年计划可推货值的50%。2018年禹洲地产全年计划可推货值超过920亿元，其中上半年供货占比为35%，下半年占比为65%。所以上半年合约销售额在去年高基数的情况下，看起来同比增长不是很多，但目前业绩表现与推盘节奏及预期相符，去化情况维持乐观水平。

　　在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，禹洲地产上半年业绩“几无增长”的原因在于，虽然公司实施全国性布局，但其在杭州、武汉、合肥等二三线城市的布局并不广泛。“政策调控使得很多城市受到波及，其区域拓展只能到重庆、东北、海南、上海周边的嘉兴、嘉善等地，没有吃到‘有肉’的一些城市。”

　　38亿收购再延期

　　今年来，房企资金链普遍收紧。

　　数据显示，截至2017年12月底，禹洲地产集团总借贷、公司债券及优先票据合共人民币275.67亿元，约有65.14%为人民币计值，34.86%为港元及美元计值。据公司年报数据，截至2017年12月31日，禹洲地产于2018年到期的银行贷款为67.04亿元，年末账面金额为93.89亿元。

　　在此基础上，禹洲地产今年5月份斥资38亿元人民币收购沿海家园旗下公司所拥有的7项地产项目资产包也引起较多关注。

　　6月29日，禹洲地产发布公告表示，公司以38亿元收购沿海家园部分项目资产交易事项，以进一步延长先决条件的达成日期到2018年8月31日或之前。禹洲地产方面解释称，由于订约方需要更多时间完成尽职调查及重组，故订约方订立了进一步补充协议。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出：“上半年销售业绩迟滞加上今年以来整个房企资金链都在收紧，以及收购项目中存在去化速度不快的滞销房产项目，这些会导致放缓并购节奏的做法。”

　　据公司方面此前发布的公告，将斥资38亿元收购沿海家园旗下公司所拥有的7项地产项目资产包，权益可售建筑面积逾313万平方米，主要位于一二线城市，潜在权益货值超400亿元。

　　值得注意的是，据和讯房产报道，根据仲量联行的物业价值评估报告，此次禹洲地产收购的资产包存在着大量滞销的高空置率房产。如果按照之前的销售速度，这些资产在短期内并不能及时被去化，将大量占用禹洲地产的资金，并扩大禹洲地产的负债规模。

　　对此，禹洲地产相关负责人回应表示，收购项目目前已经在为禹洲地产贡献业绩。其中，2018年可推货值约35亿~40亿元，分别是位于武汉、佛山、沈阳的在售项目。另据禹洲地产方面透露，本次收购代价为38亿元，已包含在禹洲地产2018年的总体买地预算中，此外按照付款进度分批逐笔偿付代价，对公司的现金流及负债率水平无重大影响。

　　卢文曦表示，禹洲地产现在的扩张受到了一定的压力，为了顶住压力而收购一部分股份，但这只是禹州地产的部分项目。“我觉得有类似于‘小股超盘’的作用。销售进度需要根据时间情况具体来看，不排除‘赌一把’的成分。也可能有些企业定价太高，等预售期过去了，公司再重新应对，应该从多方面进行考量。”

　　根据公告，因为这一次收购，禹洲地产的总负债扩增至330亿元以上。截至2017年末，禹洲地产现金储备为174.98亿元，但短期债务规模由2017年的48亿元人民币上升至167亿元。5月3日，禹洲地产发布公告，建议发行票据。

　　“短期债务规模并不等于一年内需要偿还的债务规模。禹洲地产的短期债务167亿元中包含3笔合计80亿元‘可赎回’的债券，其到期日期分别为2019年、2019年及2020年；由于禹洲地产的债券在资本市场上具有较高的受欢迎程度，绝大部分投资者会选择继续持有。”禹洲地产相关负责人回应称。

　　对于公司未来的发展，林龙安充满信心：“我从去年到今年都不断增持，配股后，目前我的持股比例升至62.17%，从未卖过自己的股份，我还要逐步增上来。”

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