“3·17”楼市新政后，市场成交冷清。业绩受市场波动影响明显的房产中介面对资本市场“估价”时有着不可回避之痛。图/视觉中国

行业的变革，令房产中介对资本化的需求日益迫切。在不断地寻找合作中，我爱我家、好屋中国等房产中介终于看到上市的可能性。然而就在最近，我爱我家和好屋中国的上市计划相继搁浅，凸显出中介寻求资本化道路上的诸多波折。房产中介在资本市场的高估值究竟是物有所值，还是“虚红”？业绩受市场波动影响明显、行业传统弊端仍待改善等问题，成为房产中介面对资本市场“估价”时的不可回避之痛。而在眼下，楼市降温、中介行业监管加强等因素，也令房产中介业绩面临更多变数。

房产中介上市起风波

之前盛传的房产中介上市，在节前相继搁浅。

就在3月21日，曾于2015年斥资7亿元收购好屋中国25%股份的明牌珠宝发布公告称，其拟以发行新股及现金方式收购好屋中国75%股权的重大资产重组宣布终止。

这宗已经长达近两年的收购计划搁浅，在众多房产中介寻觅上市机遇的大环境下，立刻受到业内关注。

据明牌珠宝发布公告显示，这次资产重组之所以终止，一方面是由于国内证券市场环境、政策等客观情况发生了较大变化；另一方面，根据相关审计报告，苏州好屋2016年公司业绩与已公告的2016年承诺业绩存在一定差异。在交易相关方看来，继续推进本次重大资产重组的条件不够成熟，重组进展无法达到各方预期，各方经协商一致决定终止本次重大资产重组事项。

记者翻阅之前公告发现，好屋中国去年的净利润仅大约1.3亿元，比在上述重组中对应的对赌业绩1.8亿元少了近5000万元。

上述重组的终止，对于自称“国内首家房产O2O全民众销平台”的房产中介好屋中国来说，意味着其在A股上市的计划宣告搁浅。

几乎是在同一时期，面对深交所连发17问有关股权频生转让、高预估增值等问题的问询后，被“借壳”的昆明百货大楼（集团）股份有限公司仍未回复。这也意味着我爱我家的上市路遇到了阻碍。

业绩估值偏高受质疑

在房产中介上市的过程中，其预估增值率之高往往令业界咂舌。

根据昆百大与我爱我家的收购预案显示，在收购价格方面，昆百大A向九家法人股股东发行股份及支付现金共计61.82亿元收购我爱我家94%股份，其中发行股份支付43.78亿元，现金支付18亿元。此外，剩余6%股份，以3.77亿元受让。这也意味着，我爱我家100%股权预估为66.58亿元，溢价815.61%。

无独有偶，好屋中国前次被收购时的100%股权整体估值为28亿元，但去年收购时，以去年6月底为评估基准日的100%股权整体估值飙升成了32.5亿元，前后估值差额达4亿元。

而在今年年初被收购的Q房网，虽然根据公开资料显示其2014年、2015年连续两年净利润亏损，直到2016年前八月才实现扭亏，盈利1.56亿元，但2015年11月起，该公司引入新的投资者，按最新一次增资定价，估值从28.5亿元上涨到近30亿元。去年8月，该公司完成第五次股权转让，估值提升到38亿元。

不难看出，传统房产中介的线下布局，在近两年嫁接互联网平台的工具后，着实受到各方资本的关注。随着国内一二线城市的存量房市场逐步形成，原本并非房产行业的资本也想从中分一杯羹。

但在深交所连续质问昆百大和我爱我家的合作案中，房产中介的高股价背后，仍旧缺乏坚实的业绩支撑。相关财务信息显示，截至2016年9月30日，我爱我家归属于母公司股东的净资产账面价值为7.27亿元，其中，2014年其净利润为亏损6718万元；2015年净利润为1.49亿元；2016年1月到9月年资产总额50.89亿元，负债总额43.4亿元，而净利润也仅3亿元。与此同时，仅因为发布虚假房屋信息、登记时向公司登记机关提交虚假材料等乱象，我爱我家在过去三年里受到行政处罚高达98次。

一位业内人士表示，近两年来随着房地产市场的火热，中介业绩飙升，机构希望借此进入资本市场获得高估值、高溢价。但房产中介目前正处于转型期，业务运营和管理仍处在磨合期，也令资本对房产中介的前景持观望态度。

“靠天吃饭”令资本难下决断

“监管政策的加强，再加上市场降温的趋势明显，房产中介这种高增值的态势恐怕很难有持续性的支撑。”一位在房产中介行业从业多年的业内人士表示，房产中介靠天吃饭，市场火热时扩张提速明显，一旦市场降温，在半年时间里便会开始减少门店和人员配置。这种业务市场强烈的不稳定性也是令资本难下决断的重要原因。

记者了解到，即便是旗下拥有新房代理业务，但以二手房中介为主营业务的我爱我家也逃脱不了“靠天吃饭”的行业规律。

数据显示，2014年，房地产整体不景气。当年，我爱我家亏损6718万元。而2015年与2016年，房地产价格与成交井喷。这两年，我爱我家就出现了1.5亿元和超3亿元的盈利。

在接下来的2017年，业内对于二手房市场走势的预判趋于保守谨慎。面对楼市政策的收紧，北京二手房成交已经呈现逐月下滑趋势，仅今年1月北京二手房成交量便已下滑近三成，成交量连续四个月下滑。

据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，“3·17”新政出台后的14个交易日（3月18日-3月31日），我爱我家在北京区域的新增买房客户登记量，环比新政出台前（3月4日-17日）减少23.6%。受需求减少，市场观望情绪影响，北京区域通过我爱我家达成的新增买卖合同签订量，环比新政出台前下跌66%。

而另一方面，政府部门对于房产中介监管加强，也对房产中介自身经营提出了更高的要求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，各地通过增加对中介机构优胜劣汰等机制的考核，会使得中介机构业务操作更加规范。与此同时，在市场调控与竞争的影响下，中介行业还将面临加速洗牌。

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