[摘要]在最近10年行业的爆发式增长之下，高负债、高周转的运作模式一直是许多房企做大规模、开疆拓土的不二法门，然而这一现象在今年以来却出现了变化。

市场限购致资金流动性紧张

不过，对房企来说，从市场回笼资金这一手段也因为政策原因，受到了较大的制约。

有业内人士指出，一般来说，房企不会因为要去硬性地降低负债率，而牺牲公司已经成熟的发展空间。因此，目前市场上一些房企降负债的动作，除了调整自身资产结构之外，也有一定外部因素的影响。其中一个很大的因素就是今年上半年以来在全国范围内的限购政策。

“目前很多高周转战略的房企都需要依靠项目的快进快出，来实现资金周转以及债务偿还。”克而瑞机构分析师崔秀程表示，从目前的整个市场来讲，房企普遍面临着资金面趋紧的局面。“今年以来，执行高周转战略的房企所青睐的一二线城市几乎都面临着双限的强调控，市场预期和走向因此改变，并且将持续一段时间。来自市场和监管的压力，都让房企不得不降低负债水平。”

CREIS中指数据显示，2017年上半年一二线城市楼市成交量均同比回落，一线城市成交面积同比下降了34%，二线代表城市成交面积下降了21%。而中房研究院统计数据也显示，在其所监测的40个重点城市中，有13个城市的销售面积下滑，集中在一线及二线城市，其中上海以40.6%跌幅居榜首，此外北京、苏州、合肥的跌幅也超过30%；广州、南京、济南、杭州、长沙、厦门、深圳等城市的跌幅则在3%-13%之间。

冲千亿企业负债率上升

在一些企业进行“去降”的同时，还有大量的房企仍走在规模化扩张的路上。根据统计机构Wind数据显示，截至今年一季度末，申万一级行业里的129家上市房企里，有101家的资产负债率超过50%，其中61家超过70%。

而这其中，不乏一些房企在今年提出了要冲击千亿甚至2000亿元销售金额的目标。比如佳兆业表示要在两到三年内实现千亿目标，2016年销售额487亿元左右的阳光城也在今年提出了冲击千亿的口号。

根据上述企业已经公布的财报数据，佳兆业的负债率在2016年底达86.1%，较去年年中增长了近3个百分点。而阳光城的负债率则从2015年底的80%左右激增到了2017年第一季度的87.65%。

值得注意的是，这些口号喊得很响亮的企业，是有着一定共同点的。那就是目前它们大多保持着300亿-500亿元的销售规模，而且无一例外，都是走在高速扩张的路上。就连一些目标没有这么激进的企业，其负债率也在增长，比如新城控股2017年的销售目标为850亿元，但是其负债率也从2016年一季度的82.78%增长到85.69%。

事实上，在中国的房地产行业，对这些中型企业来说，要在几年之内将自身的规模翻番，免不了需要大举拿地扩张。而在全国土地市场热度居高不下，地价高企的背景之下，对于房企的资金压力也是较大的。因此高负债、高周转的操作模式就成为其扩张的必要手段。

新城地产副总裁欧阳捷分析指出：“事实上，只要现金流能够保证，那么负债率的问题就不是很大。在房企规模化的路上，用高负债进行融资周转，是一种常见的手段。”

而一位上市房企财务负责人表示，“看房企负债率其实也不能单看数据，还需要关注负债结构。如果短期债比较多，说明房企的融资能力不足，无法拿到低成本的融资。就对流动性的要求比较大，需要周转率较高。这对于资金链的压力和回款的要求就会比较大。”

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Tags：部分房企降低自身负债率 房企负债将分化加剧