[摘要]10月，一线城市楼市成交面积环比下滑很高，达33.44%。特别是广州降幅高达57.93%。但是同比来看，一线城市整体其实是回升的。而二线代表城市，环比下降4.92%，同比也有0.37%的增速。三线代表城市则是环比上升21.6，同比增长8.54%。

腾讯财经《灼见》特约作者 张银银（财经自媒体“杠杆游戏”主笔）

在“金九”没有实现之后，10月楼市数据出来，“银十”依旧黯然收场。

近日，多家房地产研究机构的统计数据表明，今年的“金九银十”周期不再，楼市进入下行周期。

事实真的如此吗？楼市又是如何从火爆到冷静，“金九银十”如何走向萧条，未来会如何？

站在今天的节点上，回溯过往两年9、10月地产数据，有助力我们更好理解楼市的周期。

1、无论销售面积还是销售额，和前两年比增速确实明显回落

市场研究机构的数据，侧重主要城市，特别是较大体量的城市。很多网友其实对全国的楼市形势也很关注。

比如关心自己所在的地级市、县城。所以，全国的数据，其实并不是完全没有意义。俗话说，一叶可以知秋，反过来知道整体、知道大趋势，很少有地方能逆潮流。

那么，杠杆游戏先从我国统计局的数据说起。

2018年1-9月，全国商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。

而2017年同期，这一增幅为10.3%。2016年同期，更是高达26.9%。

2018年1-9月，住宅销售面积增长3.3%，办公楼销售面积下降9.3%，商业营业用房销售面积下降1.1%。我们侧重说住宅，2017年同期，住宅销售面积增速为7.6%。2016年同期，高达27.1%。

那是最辉煌的时光。

图1.2018年1-9月份，全国房地产销售情况 图表来源|我国统计局

2018年1-9月，全国商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

而2017年工期，这一增速为14.6%。2016年同期时，伴随着销售面积的高增长，销售额增速达到41.3%。

其中，2018年1-9月，住宅销售额增长15.6%，办公楼销售额下降5.0%，商业营业用房销售额增长3.0%。2017年同期，住宅销售额增长11.4%。2016年同期，住宅销售额增长了43.2%。

图2.2016年1-9月份，全国房地产销售情况 图表来源|我国统计局

如此说来，别看今年住宅销售面积增速似乎回落，但单价算起依旧处于增长中。当然，和2016年的疯狂程度比，还是有所回落。

因为我国统计局10月份的数据尚未发布，全国层面的数据还无法分析，但从大家的感觉看，10月基本延续了之前的走势。

2、主要城市9月楼市有多惨？

说完全国的宏观数据，杠杆游戏接着分析主要城市的情况，从“金九”不再说起。

中指院的数据显示，2018年前三季度监测的23个主要城市，16个成交面积同比下滑，其中杭州、汕头下滑幅度超过40%。

具体到9月，除了一线城市，二三线城市成交面积普遍是下滑。主要城市成交环比总降幅7.29%。

图3.23个主要城市2018年前三季度成交情况 图表来源|中指院

一线城市成交面积表现还行，环比6.78%的增长。但二线代表城市环比则下降5.8%，同比下降1.61%。三线代表城市环比更是降幅达到25.16%，同比减幅25.33%。

如果看1-9月的情况，如上图3，则是一二三线总体成交面积，都是比2017年同期下滑。

而2017年时，中指院监测的25个主要城市，当年9月成交面积环比也是下降，降幅为6.49%，比今年实际降幅要低。考虑到2016年的高增长，当时这个降幅不算夸张。

具体来看，当时一线城市成交面积环比下降2%。二线代表城市环比下降7.91%，同比下降32.55%。三线代表城市环比下降4.69%，同比下降27.55%。

所以，如果说今年“金九”不再，其实去年同期就已经如此。调控毕竟很严，2016年基数又太高，增长当时太高，2017年降档实在正常。

最后，杠杆游戏再来看看2016年9月的情况。整体上说，当年前3季度，中指院34个监测城市，有30个成交面积同比增长。下降的主要是京深这样的城市。

具体到9月，当时成交面积同比当然是增长。其中主要城市中超5成环比增长，同比增幅达到21.45%。

一线城市当然有特殊情况，当时二线代表城市则是同比增幅24.99%，三线城市更是高达38.79%的增速。

其中，环比方面，动辄增幅40%以上，如上海。还如苏州环比增幅超60%、东莞超过80%，最厉害的蚌埠超过100%。

这么说起来，今年这个9月，确实够惨。

3、黯然失色的“银十”中有亮点

中指院数据显示，监测的主要城市2018年10月环比成交面积下滑5.91%。接近6成城市环比下降，但是，同比则有3.32%的增幅。

所以，简单说10月不行，其实也不完全符合事实。

不否认，10月，一线城市成交面积环比下滑很高，达33.44%。特别是广州降幅高达57.93%。但是同比来看，一线城市整体其实是回升的。

图4.主要城市2018年10成交情况 图表来源|中指院

而二线代表城市，环比下降4.92%，同比也有0.37%的增速。三线代表城市则是环比上升21.6，同比增长8.54%。

接着，杠杆游戏带各位网友回溯2017年同期数据。当时，中指院监测的主要城市成交面积环比也是下降，减幅为3.61%。应该说，今年的降幅确实更大。

其中一线城市环比下降12.96%，上海降幅最大，为34.62%。二线代表城市则是环比微降2.59%，同比大降27.93%。从这个角度而言，今年的10月，数据真不算非常难看。

三线代表城市成交面积环比下降1.01%，同比下降33.65%。

有趣的是，当时这样的行情之下，2017全年，除了少数城市，大部分城市楼市数据其实是飘红的。

2016年10月的数据，则几乎没什么分析的必要。主要城市无论环比同比都是上涨，不过是因为调控有所收窄而已。

所以，这也反映出调控的周期性。上涨-调控-销售环比部分月份下降-同比全年依旧上涨-价格依旧向上（涨幅放缓）。然后呢？

4、库存到底在增加还是减少，楼市何去何从？

有一点非常值得注意，杠杆游戏发现，从全国层面看，我国统计局发布的数据显示，2018年9月末，住宅待售面积比上月减少437万平方米。

而2017年9月末时，住宅待售面积比上月减少938万平方米。

2016年9月末，住宅待售面积比上月减少1177万平方米。

换句话说，和前两年比，如今楼市销售增速下降，去库存能力和效率降低，一些城市甚至出现了销售面积同比或环比的下滑。

而这两年新推地，在很多地方是增长的，所以未来库存压力或许卷土重来。简单这么说，是对的。

一些研究机构的数据也可以佐证这一点。如中指院最新数据，截至2018年10月末，主要城市库存上升了4.6%。

深圳、杭州更是增长了16%。但与此同时，福州、南京、广州库存环比有所下降。

上述数据其实给人混乱感，到底库存增加还是减少？

结合宏观数据看，可能有利于我们厘清现实。按照我国统计局的数据，截至9月末，全国商品住宅待售面积为26010万平米，下滑了19.4%。而2017年同期，这个数字为32256万平米。2016年同期为41367万平米，当时库存下降仅为2.6%。

所以，当时才要去库存啊。

看完上述数字后，我们应该明白，整体上说全国库存是减少了很多的。未来新库存压力，或许有，但可能不像之前那么大。

同时，楼市的分化是很明显的。一些城市或许会有新库存发生，但一些城市其实不会。哪些未来销售压力大，房价下行压力大，其实各位网友心里都有数。

还值得说的是，现在是调控，限制了一些需求。如果合理匹配供需，那么楼市的稳定是有希望的。当然，一个周期是有阶段的，在大的趋势面前，很难有城市可以独善其身。

譬如当下，无论货币还是调控信号都没有变化，倒是有少数城市扛不住了，想要解构调控。这恰恰说明，周期是要尊重的。

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