近期上海二手房市场交易不容乐观。

一家第三方机构数据显示，2017年7月上海市二手住宅共成交10661套，环比下降7.88%。链家地产统计数据显示，7月上海二手房成交同比下跌62.95%；其中二手住宅成交1.17万套，环比下跌4.23%，同比下跌65.31%。二手房已经连续多月成交量下跌。

另据一家第三方机构统计，7月通过中介公司进行交易的二手房有7600套，占总交易套数的71.29%，较6月下降3.30个百分点。

该机构还指出，7月，上海市中介机构关店几百家，备案数量减至2911家，其中有1089家中介机构在本月有二手住宅交易记录，占比达37.41%。

21世纪经济报道记者为此向中原、链家相关人士求证关店情况，获得回复均为：没有特别大的调整。中原地产方面还透露，下半年还要在武汉等出台了“租购同权”配套政策的二线城市加开门店。

市场胶着

据部分经纪公司门店员工介绍，不少置换型买家因为自己的房子很难售出而一直无法置换，这是二手房交易放缓的主要原因。

综合多家中介机构数据，从今年3月份开始，上海的二手房成交就开始呈现明显下滑态势。

21世纪经济报道记者在走访中介门店时了解到，某些区域的门店租约到期，今年索性就不续租了，而是并入最近一家门店，原来的业务员仍然对接其原属区域，只是工作地点转移。

但是，一个明显的变化是佣金下调了。多家房产中介的二手房服务费率普遍在此前房屋总价2%的基础上进行了下调，最高可以打5折。一名消费者表示，现在中介为了促成成交，态度也变得很好了。该人士遇到过上下家各付房屋总价0.5%、一共付房屋总价1%的中介费情形；也有中介人员表示，在其选好房子后，可以跟业主协商，根据房子的总价来决定给出的折扣。

与此同时，中介的行业集中度也在提升。据前述机构统计，7月上海TOP20房产中介的总市占率较6月份上涨4.54个百分点至49.49%。其中，房产中介成交套数榜前三位排行有小幅调整，榜首依旧为德佑（链家）成交1905套，市占率17.87%；太平洋由上月的第三名提升至次席，成交量为717套，市占率6.73%；易居降至第三，成交量为689套，市占率6.46%。

二手市场表现也传导到一手市场。据统计，上海在8月第二周新房成交继续为“零”，自7月中旬以来供应低迷，进入8月后直接出现长时期“断档”，这对后续成交带来更多压力。分析认为，随着新盘摇号以及操作细则落地，房企也会行动起来，在9月应该会有补量推盘的动作。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前买家入市意愿本身不强，加之供应紧缩后更影响成交，从趋势判断，未来1-2周成交仍会在低位盘整。近期信贷收紧对市场影响持续发酵，上海执行首套房贷利率上升10%措施的银行越来越多，最主要的是审批时间和放款时间有不同程度延长。由于多数买家是置换型，资金到位时间慢，对整个交易节奏有很大影响。

调整风险

上海房产经纪公司出现较多关店现象的传闻最早是在今年5月出现的。彼时一线城市已全部上调房贷利率，提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。

随着国内信贷环境整体趋紧，不只房产中介，房企也将面临现金流问题。有业内人士认为，随着调控的层层深入，未来进入“四限”（限购、限贷、限价、限售）的城市还将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市，或面临楼市调整风险。

克而瑞研究中心认为，房贷收缩，或将是楼市调整“拐点”到来的导火索。在去库存、去杠杆的情况下，实体经济增速企稳并有所回升，央行明显调降了货币投放力度，M2增速回落。

从目前的成交数据来看，深圳、苏州等城市已经出现“有价无市”的迹象，楼市成交持续缩量。

一线城市下半年成交不明朗，而不少房企在二三线城市的土地储备也将在下半年入市，比如旭辉将会在今年10-11月陆续在全国推盘30多个。因此也有业内人士认为二三线城市在年底会有一波成交小高峰。

（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）

(21世纪经济报道)

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