该来的，终于来了！

　　据“第一财经”刚刚援引“中国房地产决策咨询系统”的统计数据，今年7月份中国前100家大房企的销售业绩，环比下滑了39.1%！

　　这告诉我们——楼市的冬天真的来了！

　　以万科为例，2017年6月的销售面积是348.4万平方米，到了7月下滑到249.1万平方米，环比减少28.5%；成交金额从6月的491.3亿元，下滑到了7月的355.6亿元，环比减少27.65%。

　　房企的数据是这样，各主要城市的数据也是如此。

　　在上海，官方公布的一手房成交面积，7月比6月环比大跌了54%。

　　这一轮牛市最先启动、也最先进入调整的深圳，曾在2017年春节之后，走出了一波成交量的小阳春。但到了最近两个月也撑不住了，成交量再次掉头向下。

　　其他城市，比如北京、广州、苏州、杭州等城市，也在7月出现了显著的环比下跌。

　　成交量萎缩的同时，成交价也开始松动。在北京，学位房已经出现显著下跌；靠近通州的北三县，房价跌幅更是明显。在深圳，无论是在核心区和郊区，都有新盘以低于附近二手房的价格开盘。

　　让楼市预期出现逆转的，是政府一波接一波的调控政策。

　　春节之后，北京率先启动新一轮调控。先是重启了“认房认贷”（所谓的“处女贷”）、推出了限制离婚购房的“离婚贷”，毁灭式打击了违规商办物业，严惩了炒作学位房的行动。

　　最让人震撼的是，国家在4月1日宣布建设“雄安新区”！这一举措，改变了京津冀的城市格局，让北京炒房客始料未及，预期完全被改变。

　　随后，限售在全国大面积推广，让炒房客胆寒。这等于限制了资产流动性，对于高杠杆炒房的人来说，堪称“直击七寸”。

　　再后来，拍卖市场惊现100%自持的住宅地块，上海创造了纯“租赁用地”。9部委宣布，在12个城市开展租赁住房试点，其中明确提出两点：

　　1、每个城市都要设立国有房地产租赁企业，成为租赁市场主导力量；新的住宅用地转让，要有相当比例定向转让给国有租赁企业。

　　2、明确要求各地政府筹建官方的住宅租赁平台。

　　于是，舆论惊呼：住房重回“公有制时代”。在深圳和上海刚刚公布的“十三五住房规划”里，未来官方、国有企业控制的新增住房，占全部新增住房的比例，都超过了一半！

　　广州则宣布，明确要求开发商接受官方指导价。如果开发商不接受，就不允许卖房子。这说明，住房的定义已经发生重大变化。在政府眼中，它是特殊商品，关系到社会稳定和居民生活保障，所以政府必须管制其价格。

　　“公有制”的惊呼声尚未平息，北京推出了“共有制”住房——居民可以和政府分享房子的产权、升值收益权。在这种前提下，等于普通购房者可以“7折购房”，先获得70%的产权。这意味着，买房“上车”的门槛大大降低。

　　在成都，新出台的“人才房”政策，允许符合条件的、租住人才房的“人才”，可以按照5年前的价格买房。这也意味着，房价有了大比例折让。

　　各种玩法，彻底打乱了大家对市场的预期，越来越多的人陷入观望。于是，楼市成交量自然回落，炒房的基础不存在了。

　　那么问题来了：这种成交量的“冬天”，最后能不能演变为“房价的冬天”？

　　答案是：会的！

　　对于开发商来说，成交量的下滑，会影响到它们的现金流，进而影响到偿债能力。没有人能说得清楚，中国房企的总负债有多少。有研究机构分析了比较典型、规模较大的55家房企，发现他们到2016年末的总债务（不含永续债）为3.1万亿。

　　这样推算，加上民间借贷，全国房企的总负债可能达到7到8万亿。而且大多数房企负债率都在70%以上。所以，如果有个风吹草动，会有一批房企资金链崩溃，要么破产、要么被并购。到那时，降低房价、获取现金来保命，是必须的。

　　从大环境看，央行正在收紧货币，中国改革开放以来广义货币M2一直以两位数的速度狂奔，比如在2009年就达到过27.7%。在上世纪80年代，还一度达到过40%的年度涨幅。但是到了2017年，已经回落到了个位数。

　　货币超发的程度在显著降低，城镇化进入后半程，政府推政策性住房、租赁住房、共有制住房的力度越来越大，对于商品房的税费越来越多、限制越来越多。

　　所以，时代真的不同了！

　　炒房时代结束了！

　　中国即将进入创业时代、大金融时代！从国家队用真金白银为创业板护盘，就可以看出这一点。未来的资金，将流向科创企业，流向风投。

　　至于房地产这个行业，李嘉诚在撤离、王健林在撤离、潘石屹在撤离，他们都嗅到了冬天残酷的气息。

(天天说钱)

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