整体成交情况:一线环比微涨,二线环比微降

根据wind收集的各主要城市的房管局数据显示:上周,分城市看,一线整体成交环比微涨3%,样本城市中北京环比大涨58%,其余城市环比均下行,其中广州跌幅达11%。二线整体成交环比微降,样本城市出现分化,厦门、福州、东莞、武汉、青岛、昆明环比上涨,其中厦门、福州涨幅分别达153%和91%,而杭州、无锡、苏州、南昌则环比显著下降。

分区域看,上周三大重点区域成交出现差异,其中环渤海区域环比转正,较上周上涨10%,样本城市中北京大涨58%、大连上升17%;长三角区域环比显著下滑29%,样本城市环比均下行,其中杭州、无锡跌幅分别达64%和41%;而珠三角区域则环比微涨2%,其中东莞显著上涨41%。

整体库存情况:推盘继续加大力度,重点城市库存继续下行

上周,全国11大城市后半周推盘力度明显加大,11城市库存指数则继续微幅下行,去化周期前半周相对平稳,后半周则继续上升。

本周观点:热点城市调控继续加码,部分强三线加入调控。

目前来看,房地产政策依旧强调“因城施政、分类调控”,我们认为政策的分类调控不是单纯依照城市等级来划分,库存高低、房价表现才是因城施政的指引指标。我们判断未来除了一二线热点城市政策调控持续加码外,一些短期内价格上涨速度较快的三四线城市,特别是承接城市圈溢出效应,投资性需求占比较高的区域,未来同样具备执行限购政策的可能性,而目前市场对于政策的预期明显不足。实际上,3月以来,环北京各区县,滁州等三四线纷纷出台调控政策,也是对我们判断的事后验证。我们认为如果后续强三四线城市密集出台调控政策,对投资性需求将会出现挤出效应,并且,我们认为资金的溢出本质还是基于对城市基本面的判断,强三四线城市政策调控并不会倒逼资金进一步流向弱三四线城市,由此也不会带动弱三四线城市的投资性需求。投资策略方面,我们认为尽管17年行业基本面下行更趋温和,但其所处的周期位置不变,同时政策面严峻对整体估值形成压制,主流地产股的整体投资机会仍需等待,但在集中度大幅提升的背景下部分企业存在超额收益的机会。

本周组合。

上周广发地产组合包括东百集团、嘉宝集团、阳光股份和中国国贸。本周广发地产组合保持不变。

风险提示。

政策调控力度进一步加大。行业销售回落快于预期。

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