作为国内转型城市运营商最为明确的地产公司之一，招商蛇口的去地产化进程快速而坚决。依托深圳蛇口的城市开发实践，招商蛇口形成了独特的产业新城模式——蛇口模式4.0，其标志是“前港-中区-后城”的综合开发。

7月17日，招商局集团和湛江市宣布合作，将按照蛇口模式4.0打造“北部湾蛇口”。

这意味着，蛇口模式在北京通州台湖及其它一二线城市复制后，开始战略性进驻重点卫星城市。

另外，在政策倡议引导下，蛇口模式4.0也积极在海外复制。

招商蛇口的目标是，力争在五年内成为世界500强企业。

蛇口模式升级

2016年，招商蛇口重组上市后确立了以“前港-中区-后城”为发展新模式，即蛇口模式4.0。

该模式是指在一个城市主控一个区域，“前港-中区-后城”互动不割裂，形成城市与产业的有机运行。

据介绍，蛇口模式的实践首先是从港口开始的。1979年初，蛇口迎来了招商局第一批创业者，而招商局在蛇口第一项最大的投资就是建设港口。这被称为蛇口模式1.0。

有了港口，再加上通路、通水、通电、通电话，随着招商引资，港口后面的产业园区逐步形成。渐渐成就了蛇口模式2.0。

进入蛇口模式3.0，蛇口已经从一个偏僻荒芜的小渔村，发展成为人均GDP超过6万美元的现代化、国际化、宜居宜业的滨海新城，从过去每平方米2000元的产值，到2016年每平方米产出跃升至10万元。招商蛇口也逐步形成了社区运营、园区运营和邮轮运营协同发展的产业格局。

招商蛇口党委大大、副总经理刘伟表示，蛇口模式4.0的优势在于体系完整、门槛高，同时综合开发可带来丰厚的增值收益。

招商蛇口在2016年财报中指出，“蛇口模式”的精髓在于政企合作下的长期开发以及持续运营。

在国内，招商蛇口与前海管理局、北京市通州区政府等展开战略合作，都是推进政企合作的重要范例。

目前，蛇口模式已在京津冀、珠三角、长三角、长江经济带等重点区域展开，重点项目有深圳前海蛇口自贸区、深圳国际会展中心一期、北京通州台湖片区、苏州高新区、东莞长安、粤东产业新城、湖北蕲春健康产业新城等。

在国外，招商蛇口相关负责人介绍，吉布提是“蛇口模式4.0”在海外落地的第一个国家。此外，招商局正探索推进多哥、坦桑尼亚、斯里兰卡等多个项目。

“主要是因为很多国家目前的状况和当年的蛇口类似，结合蛇口的经验，我们因地制宜，在海外直接复制升级版的蛇口模式4.0，同步开发‘前港’、‘中区’和‘后城’。”刘伟说。

据其介绍，这种模式即以港口为龙头和切入点，以临港的产业园区为核心和主要载体，系统解决制约东道国产业转移的硬环境短板和软环境短板，打造国际产能合作平台。

其中，硬环境建设包括建设一流的港口设施，打通港口与腹地之间的集疏运通道，开发产业园区、物流园区、自由贸易区等，建设产业发展所需的商业配套设施和生活配套设施；软环境建设则包括通关、结算、支付、物流、培训等服务。

招商蛇口“前港-中区-后城”模式的实践，提升了公司的竞争力。7月23日，在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上，REICO工作室发布中国房地产上市公司竞争力百强榜，招商蛇口跻身前列。

500强愿景

2016年，招商蛇口将成为世界500强企业作为新的奋斗目标。

据2017《财富》世界500强榜单数据显示，营业收入的入围门槛达到了216亿美元。今年唯一新入榜的房企碧桂园，2016年的营业收入达到230亿美元，排在第467位。

而招商蛇口去年的营业收入只有约94亿美元，离入榜还存在一定差距。

为在5年内达成世界500强目标，招商蛇口董事会认为，改革、创新、重组必是未来3-5年企业竞争的主题，公司要围绕“保增长，重转型”开展生产经营活动。

在业绩增长方面，2016年，招商蛇口经营业绩实现了跨越式增长，期内公司在中国内地36个城市及中国香港、新西兰等地拥有108个在售楼盘，实现签约销售面积471万平方米；签约销售金额739.34亿元，同比增加28.41%。

2017年的发展也十分稳健，据招商蛇口公告，上半年公司累计实现签约销售面积288.40万平方米，同比增加47.83%；签约销售金额536.95亿元，同比增加74.07%，完成千亿销售目标的53.7%。

然而蛇口模式的协同发展策略目前并没有在经营收入上体现出来。数据显示，社区运营、园区运营和邮轮运营三大业务板块的收入贡献并不均衡。

据方正证券研究，自2012年以来，公司社区板块收入占比均保持在80%以上，为招商蛇口的主要收入来源；园区板块贡献占比维持在 10%左右，邮轮板块贡献占比不足 1%。

根据招商蛇口未来三到五年的规划，其计划将园区收入比重提升至30%-40%，邮轮产业收入提升至10%，地产收入降低至60%左右，加码转型力度。

此外，招商蛇口在2017年5月推出项目跟投计划，对一线员工形成有效激励，助力企业提高管理效率。

作为国资企业，其母公司招商局以及深圳市政府也将为招商蛇口的500强目标铺路。

据悉，招商局集团正在积极拓建与江西省、湛江市、汕头市、雄安新区等省、市、区政府的合作，颇多提及产业园区改造与开发、区域综合开发等领域，为招商蛇口的“前港-中区-后城”开发模式的异地复制创造了新条件。

同时，7月13日深圳规土委正式公示了《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》草案，宣布前海蛇口自贸区范围从28.2平方公里增加至37.9平方公里，增加了9.7平方公里，招商蛇口土地资源涵盖其中。

方正证券分析，规划草案出台，标志着前海蛇口自贸区开发开始提速，公司在蛇口自贸区土地资源包含在其中，增值空间巨大，资源变现速度将加快。

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