去库存，正在实现从量到质的变化。

国家统计局数据显示，6月末，商品房待售面积64577万平方米，比5月末减少1441万平方米。其中，住宅待售面积减少1305万平方米。

总量变化的同时，去化结构也正在改善。一线城市中，广州以外，北京、上海和深圳的消化周期均属于或靠近住建部划定的12-18个月的正常区间，去库存主力正在从去年楼市高点时期的一二线城市，向一线城市周边和经济条件较好的三四线城市转变。

分析人士指出，与过去周期性调控不同，在当下政策被证明行之有效的前提下，以推进经济去杠杆，让市场回归以自主和首套改善需求为主的理性状态为目的的调控政策，或者还将长期推行。

三四线去库存分化加剧

统计局数据显示，全国商品房待售面积已经达到28个月最低。其中，三四线城市正成为去化主力。

易居研究院数据近日发布的35城住宅库存数据报告显示，同上季度相比，第二季度消化周期上升的城市有北京、广州、深圳、长春、天津、太原、济南、青岛、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、南宁、西安、兰州、西宁、济宁、南通、荆门，以一二线城市为主。

而今年上半年消化周期下降的城市则以三四线为主，幅度最大的5座城市分别是北海、贵阳、茂名、九江、烟台，北海累计降低了11.09个月的消化周期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，对于部分经济条件较好的三四线城市，其消化周期曲线已经开始逼近二线城市，去库存压力正在明显减少，部分地区的主要压力已经从去库存转为控房价。刚刚结束的中央政治局会议并未提到去库存，也侧面反映中央对这一问题的判断。

他指出，三四线城市的去库存形势同样正在出现分化，包括镇江、芜湖等地都取消了此前推行的购房补贴政策，而另一些三四线城市的消化周期则仍在上升。

在三四线城市成为去库存主力，并且形势出现不断分化的同时，在调控政策影响下，一线城市和热点二线城市的去化周期均有所提高。

21世纪经济报道记者对易居研究院报告数据算术平均后发现，截止到6月底，一线城市住宅平均消化周期为11.9，而统计局划定的15座一线城市和热点二线城市住宅平均消化周期为11.2（郑州、成都、无锡、武汉使用5月末数据）。

这被认为与一线城市楼市整体稳中有降的市场行情有关。中国指数研究院此前发布的2017年房地产市场半年报显示，上半年一线城市成交面积累计同比下降35.2%。

其中，北京的可售住宅面积总量达到该机构2010年1月统计以来最低值，仅为587万平方米，但消化周期连续7个月上升，达到12.5个月，为2015年7月以来的最高值。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，以北京为例，一方面，前期较少的土地供应使得新房供应不足，开发企业出于中长期价格上涨的预期，放缓了开发节奏；另一方面，调控导致符合资格的购房者变少。供需双方面的限制，使得北京的去化周期有所延长，但市场实际上只是维持在低水平的紧平衡，供给不足的根本面没有得到改变。

调控或将持续

在市场行情正发生转变的大背景下，政策走向成为各方关注焦点。

据链家研究院统计，北京317楼市调控以来，截至6月底，全国共有52个城市或地区，累计共出台120项限购政策、162项限贷政策，新房与二手房市场均有涉猎。同时，15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。在因城施策背景下，这些政策显然对房地产市场有着重大影响。

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

张宏伟分析称，推进经济去杠杆，让市场回归以自主和首套改善需求为主的理性状态，是中央希望房地产政策所要稳定和维持的局面。

接受采访的分析人士均指出，让市场回归理性，重要的手段是调整供需结构，稳定市场预期。

今年4月初，住房城乡建设部与国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中曾提到，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

易居研究院的数据显示，35个城市中，消化周期少于6个月，需要显著增加供地并加快供地节奏的有南京、杭州、南昌、马鞍山、九江、茂名；消化周期控制在6-12个月，需要增加供地的有广州、上海、合肥、宁波、温州、南通、常州、南宁、贵阳、苏州、青岛；消化周期控制在18-36个月，需要减少供地的只有西宁，其余17座城市均处于正常区间。

张宏伟认为，下半年，市场消化周期较短的城市肯定会加大土地供应，同时包括南京、上海等地也会更积极地落实近期出台的供地计划。而对于核心城市而言，随着下半年进入楼市调控的深度调整期，土地市场对房价的传导作用可能会被削弱，更有利于地方政府加快供地节奏。

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，尽管短期内，部分供应短缺的城市可能会加大土地供应。但长期看，房地产市场正在进入限制性发展周期，以限制人口过快集聚、限制摊大饼式城市发展和土地供应、限制企业和居民高杠杆和限制投资炒房为目的的调控政策，在未来相当长一段时间内还会继续。

他分析，在已经被证明行之有效的前提下， 现行的调控政策可能会坚持五年甚至更长，为房地产供给侧改革和长效机制的建立争取时间，“调控政策最终会实现从感冒药、消炎药到中药的转变。”

(21世纪经济报道)

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