【腾讯房产·系列报道】

中海的确变了，自新掌门人上任以来。

这种变化始于土地市场。3月6日，中海披露了两份公告，一份关于物业销售，一份关于土地收购。第一份公告显示，2月份，中海外系列公司的合约物业销售金额约为149.97亿港元，同比增长48.44%；楼面面积约为100.53万平方米，同比增长49.71%。这样的一个增幅与同行相比，随便抽出一个，基本都呈碾压状，诸如恒大的104.9%，万科的140.2%，抑或是旭辉的223%，首创置业的304%。

第二份公告显示，2017年1-2月，中海及其附属公司在郑州、北京、苏州、烟台、无锡等地共收购11个项目，总楼面面积307万平方米，应占权益楼面面积229万平方米，公司应付土地出让金109.3亿元。而2016年前两个月，中海拿地仅两宗，拿地金额56亿元，变化显而易见。

2017年1-2月，中海拿地一览。（数据来自中海公告）

土地市场的这种变化始于2016年年底，准确的说是11月底。彼时，在以22.4亿元拿下福州晋安区项目后，中海一发不可收拾。在12月单月，中海拿地9宗，拿地金额174.4亿元，占全年的43%，基本接近一半。在城市布局上，11月之前，中海布局多为济南、南昌、西安、宁波、长春等弱二线城市，年底以来，布局多为北京、苏州、南京、福州、郑州、厦门、武汉等土拍市场火爆的二线城市。

2016年，中海拿地一览。（数据来自中海公告）

从2015年的拿地不足600万平，到2016年前三季度仅7宗，再到12月单月突然爆发，拿地与前11个月持平，中海地产画风转变似乎有点快。

特别是在12月份这个敏感的节点。

理所当然地，大家会想将这个转变与中海人事强震联系到一块。2016年11月15日，中海董事会大大兼任行政总裁、执行董事郝建民突然辞任，肖肖获选为大大并被委任为公司行政总裁。

毫无任何铺垫，掌舵者闪电离职，一石激起千层浪。谁都知道，肖肖仅是过渡者，至于接棒者，肯定另有其人。一个半月后，此人浮出水面，从中海出走龙湖后又归来的颜建国，接任中海行政总裁、总经理职务并兼任公司董事。

以此推算，中海在土地市场的转变与管理层的权力交接节奏一致，这不是偶然，而是预谋。

内耗与掉队

上述权力交接是中海内部矛盾抵达巅峰的爆发，而在此前三年，中海不断上演高管变动，内耗严重。

郝建民的前任孔庆平，堪称中海地产元老级的人物，正是其带领中海进入千亿销售阵营。2013年，孔庆平在卸任中海地产董事长一职前，亲自主导了中海地产与母公司中建地产的资产整合大戏。中建地产将338亿元的资产整体并入中海地产，这是孔庆平送给继任郝建民的一份大礼。当时市场预测，中海有可能超越万科成为地产“巨无霸”。

谁又能想到，彼之蜜糖吾之砒霜。随着资产整合的是管理架构调整、剧烈的人事纷争等诸多内部问题产生，并滋生了各种矛盾。在此后的三年，中海的管理由诸侯制变为内阁制，高度中央集权，地方可发挥的空间越来越少，决策和营运效率大大减弱。更重要的是，在这种说一不二的强权之下，中海不断有高管离场。在2016年，有近10位高管或离职或调整工作，包括主管营销的曲咏海、副总裁朱明辉、助理总裁范逸汀、执行董事兼总裁陈谊、执行董事郭勇、执行董事阚洪波、副总经理曾肇河和陈国才等。

内耗之下，中海与房企第一阵营愈来愈远。

在郝建民执掌的2014到2016年，中海地产的销售额分别是1408.1亿港元、1806.32亿港元、2106亿港元（约合人民币1866.34亿元），而万科的销售额从2151.3亿、2614.7亿增至3647.7亿元。

曾经的万科与中海，位列中国房地产史上第一第二位置，万科以规模著称，中海有利润王的美誉。但是之后，万科在销售规模上呈量级增长，中海还徘徊在千亿阵营之内。不仅如此，将其甩很远的还有恒大、碧桂园等房企。2015年，中海的销售额还高出碧桂园200亿，但2016年，碧桂园甩开了中海一个身位的距离。

尽管利润率仍保持行业第一，但是手握中建、中信等庞大资产，排位不升反降，这应该是中海不愿意也不想看到的。

要么乖乖做利润之王，看他们轮番登顶，要么甩开膀子、撸起袖子大干一场。中海选择了后则。

疯狂背后的焦虑

的确，中海在反思。

在年初的内部会议上，肖肖曾表示，2016年已经有三家房企销售额超过3000亿元，我们与之相比，确实是落后了，不管是发展节奏还是规模增速。我们历来追求利润为先，不为规模而做大规模，但是没有规模支撑，保持利润增长和领先也不可能持续。

尤其是当各种消息均透出碧桂园、恒大要在2017年剑指6000亿元销售额时，中海的焦虑更显而易见，这不仅关系到新管理层的绩效表现，关系到央企巨无霸的面子问题，关系到其在母公司中建面前的尊严问题，更关系到未来抢占市场的问题。

因为，白银时代，“强者恒强”的马太效应正在加速发酵，规模、实力强大的房企将有更多机会占领市场，尤其是在地价高企、拿地困难的当下。“并购王”孙宏斌曾说过，未来五到十年，将是一部分规模化企业的钻石时代。

因此，当下打破发展瓶颈实现规模的量级增长是中海的首要目标。颜建国指出，要因势而变，调整战略，调整打法与套路，巩固并提升传统住宅领域的市场份额与行业地位。

颜建国这样说，也是这样做的。中海将今年的销售目标定为3000亿元左右，增长率超过60%，超过以往任何一年。更重要的是，中海从去年12月就开始大力拿地，无论是从数量上还是城市布局上都指向一个目标，销售。按照中海要求，去年年底新增的项目，今年要全部实现入市销售。

这仅仅是开始。2017年，为了满足规模增长需要，加大土地投资仍是中海的重头戏。为此，中海重新下放中央权力给区域公司，同时将此作为区域公司考核的重要标准。

坐拥庞大的资产，拥有很好的现金流，并有央企背书，中海实现反超并非不可能。但是，需要指出的是，船很大，掉头不易，尤其是这种世袭多年的用人体系和管理体制，短时间内很难改变。

颜建国的路还很远，中海离第一阵营还有不少路要走。

（文/乐水）

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