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业内人士表示，北京二手房房价下降，是与今年业主挂牌报价最高位的时候相比较而言的。

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近日，关于北京楼市的消息不断传来：二手房房价出现下跌、有学区房降价100多万、首套房贷利率上调……北京房价真的迎来了拐点吗？楼市真实情况到底如何？你的感受又是怎样的呢？

北京楼市一个月“变相加息”四次

据报道，北京部分银行把首套房房贷利率上调为基准利率的1.1倍；二套住房按揭贷款上调至基准利率的1.2倍。

目前5年期以上商业贷款基准利率是4.9%。上调10%，就是5.39%；上调20%，就是5.88%。

而此前，在北上广深等一线城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

从4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的时候，一般每次加息0.25个百分点。也就是说，从5月初到6月初，短短一个来月的时间里，北京楼市已经“变相加息”了两轮，相当于央行4次“标准力度”的加息！

假设真要全面上浮贷款利率，这意味着，如果贷款500万，还款期限30年，原来月供26536元，首套执行1.1基准利率时，月供一下子涨了1509元到28045元，每年要多还18108元。

由此，500万贷款30年，利息合计509万，要还超过1009万。

数据来源：招商银行个贷计算器

如果北京最长25年贷款期限，利息则要比原来多还43万元。

不是个案！北上广深首套利率集体再上调

除了北京，近来上海、广州、深圳也纷纷收紧房贷政策。

上海：据报道，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。

深圳：自5月25日起，工、农、中、建四大国有银行将深圳地区首套房贷利率，由此前的9折上调至9.5折。

广州：近日也收紧房贷政策，首套房贷利率全面提升至基准利率。至此，5月至今短短一个月内，北上广深四大一线城市，已全部上调房贷利率。除了一线城市外，福州、苏州、厦门、南昌和宁波等二线城市的房贷也同时收紧。

中原研究中心数据显示，4月以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以来，房贷收紧的现象愈演愈烈。

2017年第一季度，房贷增长势头已得到遏制。央行数据显示，一季度，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1个百分点。

北京二手房交易创2015年2月来最低

据房地产中介介绍，进入5月份以来，一个月一单生意都没做成的经纪人很多。一家中介公司的数据显示，自3月以来，其经手的房屋交易出现了7周连降。4月最后一周的带看量仅为高峰水平的三分之一。

而从网签数据看，北京市住建委的数据显示，5月，北京二手住宅共网签10801套，创下2015年2月以来的最低值。

中原地产首席分析师张大伟表示，这几个月来，北京网签量呈现出逐月阶梯下滑的趋势：3月份，平均每天网签量在1000套-1500套以上，到了4月这个数字则变成了1000套左右，而进入5月，则只能维持在500套左右。

国家统计局的数据显示，今年前3个月，北京二手房价分别保持着环比上涨0.9%、1.3%和2.2%的涨幅；但随着“3·17” 楼市调控新政陆续出台，4月开始二手房房价开始停止上涨。

从实际成交情况来看，今年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。

伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，有几类房源回落比较明显：第一个是远郊区县，因为远郊区县的教育、医疗等配套相对市中心来说要差一些；再就是前期房价涨幅过大，一些大户型、非普通住宅，现在也出现了比较明显的下滑。

购房者：“有学区房价格降了100多万”

住在通州的谢女士这两年一直在看房，她也感受到了房价的下跌，“但房价下降并没有普遍性。”

“降价幅度比较大是城里的老小区和学区房，”谢女士说，市内的老旧小区的房源户型或者小区环境较差，房价有所下降。“而北京不少置换型购房者的需求为品质更高的小区，北京各个地区的优质小区有限，优质小区房价并未下降。”

“我们单位附近有个裕中小学，新政前学校附近我看的房子价格为900多万，目前同一栋楼、同一户型有两套房子报价为728万、753万，”谢女士说，这两套楼层更低，“等于是降价了100多万快200万”。

不过也有房产中介表示，其所在区域房价并无明显变化。

“现在玉泉营二手房房价在每平米7万到7.5万，和新政前价格差不多，只不过不涨价了。”玉泉营附近一我爱我家房产中介张先生说，个别业主着急用钱的情况下，才可能降价出售。

天通苑一位业主对此持类似看法。“我两个月前刚买的二手房，签的时候是550万，现在价格和两个月前差不多，”

房价降了，为何买房人没感觉？

房价降了，但为何买房人感受不到这种降幅呢？

业内人士表示，北京二手房房价下降，是与今年业主挂牌报价最高位的时候相比较而言的，而从去年到今年，北京二手房价上涨的幅度，要远远大于目前下跌的幅度。

伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，因为现在房价刚刚回落6%-7%左右，可能大家还是没有感觉到这次房价的回落。

简单来说，房价降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每个人的感触都不太明显。

而从国家统计局的数据来看，虽然4月份北京二手住宅价格已经出现环比停涨，但总体看来，北京依然是京津冀地区二手房同比涨幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房价同比去年仍然上涨了23%以上，90平方米-144平方米二手房房价同比去年也上涨了21%。

中原地产首席分析师张大伟认为北京房价的调整才刚刚开始，因为毕竟楼市调控才刚刚两个月，从未来的趋势来看的话，应该会在7、8月份，在楼市这么一个惯常的淡季会表现得更明显一些。

编辑：闫伟奇、胡达闻

综合参考：中国经济网综合央视财经、央视新闻、新京报等

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