[摘要]“人为刀俎我为鱼肉”，这是中国不少租房者的体验。一个原因是，中国对于租房者缺乏最起码的法律保护。19日，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》发布，其中对如何保障租房人的权益着墨不少，比如合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。那么租房者的好日子要来了吗？

要点速读

在不少发达国家，租赁是主要的居住方式。买房不能彰显阶层，反倒是一种负担。 中国的房屋租赁市场很不成熟，要想真正解决租房者的痛点，首先要保证充足的房源供应。政府必须把保障中低收入人群、年轻人的居住需求视为公共产品。一个缺乏法规制度和配套政策的住宅租赁市场，很难让租房者感到安全。

无论是从用户体验还是市场规模来说，中国的租赁市场都明显发育不足

对于大多数中国租房者来说，租房生活充满了强烈的不安全感和种种屈辱体验。痛点很多，最主要的有租价高企、租金随意上涨、租客无故被驱逐、换房频率极高等。据2016年的一份租房报告显示，在北京，租客平均换房时间为11个月，大部分在8-14个月之间。

据住建部相关统计和调查，目前中国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。但与庞大的租房群体不符的是，中国的租赁市场规模实际上很小。目前中国年房屋交易额大概为15万亿，其中包括10万亿新房和5万亿二手房，而租金规模大概在1.1万亿，整个房屋交易额中租金收入占比在7%左右。租赁市场呈现出供给数量少，供给品质差，租房的供应个体以个人为主，租客端续约率短，规模化运营机构发展不足的特点。对比日本，其房屋交易市场（商品房与自建房并存）的规模约在9千亿人民币左右，租金规模达到8千亿人民币，其租赁市场80%的房子都是通过托管的形式来实现，租客普遍租期较长，规模化运营管理水平高。

租住本应该成为一种生活方式。在不少发达国家，租赁是主要的居住方式，买房并不能彰显阶层，反倒是一种负担，精英都以租好房为傲，代表国家是德国和日本。而中国租赁市场与交易市场的倒挂，则与中国的特殊国情有关。没房就没有安全感，就没有免于伤害的权利；房价飙涨，几年内买房人和租房人的资产差距和社会阶层就拉开了差距；钱总要找到去处，不买房干什么？

要想真正解决租房者的痛点，首先要保证充足的、有品质的房源供应

意见稿将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益上，也确实瞄准了随意涨价、赶人等问题，但仅仅通过这些规定，很难实质性改变租房者的境遇。

一个成熟、稳定的住房租赁市场，必先保证多样化、充足的房源供应。房源供应主要分为两部分，一种是政府主导的公租房、廉租房，另一种是市场化的租房，机构和个人作为租赁市场房源供给主体，以机构为主，机构既可以持有和运营，也可以只负责托管，负责签订合同、筛选租户、代收租金以及房屋维修，完整的托管业务链条是保证租赁市场成熟的关键。

大多数拥有成熟租赁市场的国家，机构和政府是供房主体。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房(450万套)占24%，私人机构房源(410万套)占22%。日本的机构房源（包括机构自持和机构托管）占83%，个人房源比例为17%。而据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示，目前中国有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。也就是说来自中国租赁市场的主要供房主体是个人，机构化水平很低。

仅就几个大城市而言，住宅租赁市场的供应量明显不足。据链家研究院《租赁市场系列研究报告》，北京有800万流动人口，270万套租赁需求，但实际上只有150万套供应。由于供给数量少，机构化水平低，导致供给质量参差不齐，居住品质得不到保证。

典型的德国公租房

德国是住宅租赁的样本市场。为了保证充足的住房供应，解决中低收入人群的住房难题，德国每年都建大量的廉租房，廉租房建设的补贴主要是由联邦政府支付；鼓励集体建房，即住房合作社建房，但所有合作社建设的房屋必须用于出租而不是出售；也鼓励居民自己建房，并给予贷款、税收上的优惠，但房屋建成后必须出租给符合要求的低收入家庭。

基于土地产权制度的不同，鼓励集体建房和私人建房用于出租对中国没有参考意义。把保障中低收入人群、年轻人的居住需求视为公共产品，建造公租房、廉租房或许才是一条可行之路。但老实说，公租房的名声并不好，不少地方的公租房申请门槛高，对外来人口极端不友好，地理位置过偏，公共交通不便等不利因素，让租房者无所适从。

至于机构化供房。相比较个人房源，机构化供房一般都能提供稳定的品质预期，品牌化的长租公寓也更符合年轻人的审美和需求。机构化供房一般又有两种模式，一种是单纯托管，可以通过佣金和后续的管理费盈利。另一种机构自持+运营，但土地成本高，租金回报率过低，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱，这是制约机构自持住宅用于租赁的主要因素之一。2015年美国新增公寓94%用于租赁，在日本，许多公寓楼从设计阶段开始，就是确定是出租的不是出售的。而在中国房地产“面粉贵过面包”的现状下，虽然政策要求开发商自持一定比例住宅，房屋从建设时便确定租赁用途的趋势正在显现，但目前来看，仍远远难以满足需求。

房租不随意上涨是美好的愿望，但不能只寄希望于房东自觉

意见书中规定，合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。对租客来说，租金随意上涨，无原则地上调租金，确实是当下侵犯租客权益的典型行为之一，严重影响租客预期，加重租客负担，导致租赁的短期化。成熟的租赁市场，大多鼓励让房屋的所有人延续性、持续性的把同一个房屋租给相同的住户，这对承租方和租户都是一种保护。

这就不得不提到租金管制了。德国的“租金管制”政策一直为人津津乐道，流传最广的说法是“房租涨幅三年内不得超过20%。房租超出‘合理价位’的20%将被视为‘房租超高’的违法行为，会被课以巨额罚款”。这个政策听起来有些违背自由市场，但却是真的。2012年底，德国议会通过一项法案，允许政府对房租的涨幅做出限制——三年内不得超过15%，以前则是20%，新法案于2013年5月正式实施。

但“租金管制”到中国能否执行得了就不好说了。以北京为例，北京的房租到底算不算高？如果以绝对值来看，北京的房租当然算高，这主要是楼市价格上涨带动的。但如果从租售比来看，北京房子的租金并不算贵，毕竟价值千万的房子，一年的租金也就十来万左右，租售比（年租金收入和房价收入的比例）差不多是1：100。从投资的角度看，这个收益率并不高，房东涨租的心态迫切。租客仍是弱势群体，在合同缔结中缺乏话语权，合同条款多是有利于业主的，自然也无法掌握租金调整的次数和幅度。

租房市场将是一个风口，但靠什么来给租房者以安全感？

链家研究院2016年发布的《租赁崛起》报告预测，未来3~5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币；2025年租金规模将到达2.9万亿，租赁人口2.3亿；2030年将达到4.6万亿，租赁人口达2.7亿。

国际发达租赁市场人口都很庞大，他们通常具有30%以上的租赁人口，而中国的大城市的租赁人口比例还远远低于这一数字。

中国租赁市场的潜力巨大，但一个市场的繁荣依赖于多方面因素。最基本的土地政策，城市户籍制度，法治水平和社会整体诚信，缺一不可。否则，很难让租房者相信“房子是租来的，但生活不是”。

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