2018年重阳节正是我国第6个“法定老年节”，随着我国老龄化进程的加快，老龄化程度持续加深，将催生多层次、多样化的需求，很多开发商和机构纷纷布局养老产业。

2020年全国60岁以上老人预达2.55亿人

险资“直投”1-3.5万亿

据全国老龄办发布的数据显示，截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3%，其中65岁及以上人口比例为11.4%；预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右。根据人均消费支出估算，预计到2020年中国老龄人口将达到2446万人，老龄市场将达到6027亿。

上海人口老龄化最大的特点是总量规模大，增量速度快。从上海统计局获悉，2017年上海60岁及以上常住人口达到539.12万人，65岁及以上常住人口达到345.78万人，分别比上年增加37.6万人和26.99万人，上海老龄化率达到14.3%(65岁及以上常住人口占全部常住人口的比重)。

2015～2017年本市新增65岁及以上老年人口和新出生人口比较

根据当前上海人口年龄结构、人口机械变动和自然变动情况以及上海城市人口总量规划目标2500万人等因素测算，2030年左右，上海常住老年人口规模将达到历史峰值，约为480万人，常住人口老龄化率为19.2%，未来养老产业将成为“刚需”。

老龄化正呈现加速上升态势。伴随老龄化日趋严峻的进程，我国失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象大幅增加。养老已然成为全社会的问题。

在政策层面，国家对于养老产业给予很大的支持，《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中指出，大力发展居家社区养老服务，加强社区养老服务设施建设，支持社会力量兴办养老机构。而且在宅地出让条件上，多数地块会明确规定在公共设施配套方面增设“老人日间照料中心”的建筑要求。

今年10月12日，国务院办公厅印发方案，取消养老机构设立许可。说白了，之前想从事养老行业，企业除了要有自己的营业执照外，还需要取得养老机构设立许可证，才能从事该行业，更要命的是消防是一票否决制，消防说不行，一切都免谈，无疑给即将进军养老产业的企业或机构降低了“准入门槛”。

2017年12月，工信部副部长罗文曾在智慧健康养老产业发展大会上提到“到2030年我国养老产业规模将达22万亿”。近日，我国保监会大大项俊波在论坛上透露，到2020年，保险机构向养老领域的直接投资规模可达1万亿元到3.5万亿元，提供150万到300万个就业岗位，每年产生130亿元到330亿元的收入。

据悉，险资的资产配置逻辑与养老产业的投资属性高度匹配，这是驱使保险企业进军养老产业的一大核心要素，而投资养老亦有助于险企延伸其产业价值链，实现产品端与投资端的资金对接。

现有政策支持允许险资投资养老不动产，对于险资所投资的养老不动产并无权证许可和区位要求方面的限制，相对于其他类别的不动产在投资限制上具有明显的优势，也在一定程度上引导险资进入养老产业。

据了解，养老社区向上衔接养老险、长护险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、智能养老等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，帮助险企实现从客户出生到死亡的全生命周期覆盖。

龙头房企扎堆进军养老产业

2013年被称为“养老产业的元年”以高端养老机构为代表的养老行业发展迅猛，从理念到产品，进行了跨越式的迭代，“连锁化”“规模化”“1万张床位”几乎成为当时所有布局养老产业共同的发展目标与愿景。

开发商“去地产化”纷纷布局养老地产，抢滩万亿级的养老大蛋糕。据不完全统计，布局养老地产的开发商有100多家，万科、保利、恒大、绿城、华润、远洋等地产商扎堆进驻养老地产。

以万科申养为例，2015年成立以来已布局了四大产品线，位于黄浦江畔的滨江澜悦长者公寓项目，地理位置优越，适老化配套设施完善，能够使老年客户充分享受安心、幸福的金色晚年。

绿地香港在养老产业方面目前已经形成三条产品线，即复合型国际康养旅居示范基地、阿尔兹海默症专业照护机构、康养国际社区。

今年3月12日，绿地香港控股有限公司正式发布医康养产业发展战略，利用品牌优势，调配国内外医康养资源，打造生命健康服务平台。并与澳大利亚莫朗国际健康集团、上海国际医学中心共同投资，落地上海首家阿尔兹海默症专业照护机构。

远洋地产则以轻资产方式运营高端机构型养老，通过与国外较为成熟的养老机构合作、引入设施及专业护理人员提升椿萱茂养老产业品牌的影响力。

今年3月1日，建信养老金管理有限责任公司、中国建设银行上海市分行、上海申养投资管理股份有限公司三方共同签署了《养老产业合作协议》,共同探索和实践金融支持养老的创新模式，创新推出"租赁+养老"模式,为老年人盘活存量房产。

建信养老金管理有限责任公司领导对腾讯房产表示，目前已在全国多个城市开展了“存房”业务，不受地域限制，老年人也可以进行“旅居养老”。据悉，该“存房养老”就是老年人将自有房产“存”到银行，获取养老金，然后，再选择专业的养老机构安享晚年，原自有房屋将会被统一管理、运营。

在养老地产的运营方面开发商一直在尝试新的模式，不过，有些养老地产会遇到“盈利模式困境”，比如，低入住率、收费天花板、运营成本高居不下等，盈利模式“摸不清”导致很多企业或机构开始放缓发展步伐。

而且很多开发商系的养老地产项目定位偏高端，有的甚至针对的客群是“金字塔尖上的人”，在定位和运营上值得考究。

社区嵌入式养老或将成为像学区房一样的标配

在今年的重阳节，腾讯房产走进同策·慧享福位于普陀甘泉社区的长者照护之家并采访了同策养老事业部总经理、慧享福CEO张书荣，共同探讨养老产业的未来发展趋势。

据了解，同策o慧享福深耕养老行业10年，是同策控股的独立公司，已为近百个大健康项目提供专业咨询服务，近年来，慧享福发展迅速，运营主力产品线社区长者照护之家在全国快速复制，实现连锁运营。

同策养老事业部总经理、慧享福CEO张书荣对腾讯房产表示，今年以来上海的老龄化程度在30%左右是非常严峻的，像普陀甘泉社区这种中环以内的老小区，老龄化率已高达43.7%，也就是说10个人里面就有5个65岁以上的老年人。

慧享福长者照护之家主要是想让家门口的快乐养老成为现实，长者照护之家每个门店的体量一般在1000平左右，张书荣称“小规模、多功能、嵌入式”的社区养老最大的特点是离家近、比较灵活，家人可以早上送来晚上再接回家，也可以到机构来短期或长期托养，还可以提供居家上门服务，家属比较放心。

社区嵌入式养老运营风险相对较小，与传统的300多个床位的养老院不同的是，慧享福长者之家人数偏少，照护的比较周到全面，幸福指数大大提升，各种康乐活动组织的比较频繁，能够让老人感受到快乐。慧享福长者照护之家这种社区型养老机构与政府托底的远郊养老院是一个很好的补充，未来或将成为类似于学区房一样的“标配”。

腾讯房产对话慧享福CEO张书荣

惠享福CEO/同策养老事业部总经理/上海市工商联养老产业委员会副主任张书荣

腾讯房产：同策慧享福目前在全国的布局情况是？在上海进驻了哪些区域？有什么战略目标？

张书荣：同策2005年就已经进入养老产业了，慧享福总部设在上海，运营了大约2年左右，目前已经进驻杭州、宁波、南京、苏州、无锡、常州、泰州、扬州、南通、大连、青岛、武汉、广州等城市。

就上海而言，基本覆盖了上海的各个区，像嘉定马陆、宝山顾村的长者照护之家运营的都很不错，预计在2018年底上海开业门店10家左右，未来3年慧享福照护机构开业数量将达300家。

腾讯房产：慧享福进驻的都是一二线城市，对于进驻的城市有什么要求吗？

张书荣：主要是看城市的老龄化程度，首选老龄化比较严峻的城市，再有就是消费理念、养老观念、经济条件比较好的城市。

腾讯房产：慧享福有哪些产品线？

张书荣：主要有四条产品线。

第一条是为市面上好的养老机构的定位、规划等提供养老咨询服务；

第二是养老教育培训。养老产业快速发展，未来最重要的资源是人的资源，同策提前关注人的培训，已经着手实施办培训学校了为养老产业提供人才储备。

第三条就是社区嵌入式养老--长者照护之家。

第四个产品线目前已经付诸实施了，将位于上海中环的工业用地变性为养老慈善用地打造成高端养老社区。

腾讯房产：高端养老社区的体量大约有多少？有多高端？土地变性可以讲讲吗？

张书荣：把闲置工业用地充分利用起来，同策自持做养老产业这个项目政府还是非常支持的，并不是养老地产的运作模式。

大约有300多套。多高端？（笑）我们的养老产业主要是服务养老大众群体的，高端养老社区主要是服务中端偏上的群体，瞄准的并不是金字塔尖上的高净值人群，还是选择最大的受众群体。

腾讯房产：慧享福的服务群体是如何定位的？有什么门槛吗？门店的覆盖范围大约是？

张书荣：慧享福主要选择老年消费金字塔中的中端群体，没有门槛。为5公里范围内社区家庭提供日间照料、机构长短期住养、居家服务。

腾讯房产：主要给老人提供哪些服务？

张书荣：这个要分阶段来讲，不同阶段提供的服务不同。我认为老人从退休到死亡要经历四个阶段，第一阶段，10到15年的健康活力阶段。这个阶段也是大多数企业或机构面向的客群。

第二阶段是开始进入轻度、中度、重度的失能失智阶段，甚至还有阿兹海默症，利用智能床及远程智能看护系统为核心，搭配生命感知器和门磁感应器，实现紧急报警。

第三阶段是很明显地加大了医疗的需求，甚至一些重大疾病；提供服药介助、生命体征监测、健康档案管理、就医协助、紧急医疗救助等服务。

第四阶段是进入临终关怀，提供精神慰藉服务。

腾讯房产：这些门店是如何拿项目的？跟开发商有合作吗？

张书荣：门店的选择主要有两个方面，一个是通过政府机构选择一些闲置的物业，再者就是跟开发商合作，毕竟同策一直在为开发商服务，有一定的资源。跟绝大多数的开发商有沟通和合作，比如，宝山顾村的长者照护之家位于保利叶上海物业3楼就是跟保利合作的。

腾讯房产：您如何看待以房养老？

张书荣：未来中国老龄化越来越严重，“以房养老”是未来的趋势之一，持有房产的老人不论是租给专业公司做租赁，还是抵押给银行来养老，都是可取的办法。

腾讯房产：开发商纷纷切入养老产业，对此您怎么看？

张书荣：我们非常乐意看到有更多的企业进军养老产业，多样化的养老产品能够更好的为社区服务。但是，有些机构没有理清产品定位和客户定位，有些养老项目绝大多数是卖产权，后期运营也受到挑战，实际上是完全的房地产行为，关键是要提升运营能力和服务。

腾讯房产：同策切入养老产业的机遇和难点有哪些？

张书荣：随着老龄化的加快的确给养老产业带来很多新的机遇，慧享福以社区植入养老照护小微机构为依托，以养老智能化为载体提供专业的机构短期寄养、日托和社区上百个家庭的居家养老上门照护服务，布点全国社区，并对养老公寓提供专业服务，面向社会全面发展——如此全龄化社区里面具备养老服务功能的模式对远距离、大规模床位的养老机构模式是有效的补充、亦是全社会养老的成功创新。

难点的话我认为主要集中在项目获取和政府审批上，流程比较繁琐。其他机构还面临运营能力不足方面的困难，同策前期做了很多功课，运营能力方面比较有心得的，选址的逻辑、运营标准的制定、养老风险的把控，应急预案的处置，以及对每个老人身心健康的评估，都需要专业的运营团队。

腾讯房产：每个门店从拿项目到装修、运营、配备医疗设施等都需要大量的资金，没有“钱”的难点么？

张书荣：其实，用钱能解决的问题就都不是问题啦（笑）。

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