导读

6、7月市场成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期间集中释放后于近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响，3-5月市场成交量明显持续增长，这在一定程度上透支了后市需求，所以近两月新增需求降至2018年以来低位。

上海易居房地产研究院此前发布的《2018年上半年10城二手房市场报告》显示，截至2018年上半年，受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套，同比下降20%，降幅较1至5月收窄2个百分点。报告监测的十大城市分别是：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华，涵盖了一二线热点城市。

市场调整态势仍在延续。

据我爱我家集团研究院数据统计，8月北京全市二手住宅共网签15036套，环比7月上涨1.4%，基本持平。5月北京二手住宅网签量突破1.8万套后，6~7月市场逐步进入持续降温通道，虽然8月份网签量止跌企稳，但从市场实际签单量来看，降温仍是北京二手房市场的大趋势。

二手房市场持续调整

综合多家发布的数据看，受楼市调控政策持续从紧、市场需求紧缩的影响，自5月以来，二手房市场一直处在持续下跌的降温通道中。其中，成交量环比明显下滑，绝对水平降至低位，均价趋稳，整个市场的成交节奏持续放缓。

贝壳研究院Real Data数据库显示， 8月北京全市二手房网签量为1.5万套，环比基本持平，同比增加95%。6-8月链家实时成交量环比持续明显下滑，8月降幅达20.9%，仅次于6月降幅。成交绝对水平略高于2017年12月水平，与2018年5月成交峰值相比下滑46.2%，同比增加41.4%。核心500盘零成交占比近3月持续环比上升至10.8%。

我家我家数据统计，8月份我爱我家在北京区域达成的实际合同签定量，环比7月减少19.2%，这是自5月份实际签单量冲高后，连续第3个月回落，市场持续降温趋势明显。

我爱我家集团研究院分析认为，以目前北京800万套左右的存量房、2%的年换手率来看，单月1.5万套左右的交易量仍在既不过热也不过冷的合理区间运行，但是受当下实际签单量持续萎缩，以及9~10月中秋国庆长假的影响，预计9~10月北京二手房市场交易量将持续萎缩，“金九银十”不再。

成交量下跌的同时，房价也处在稳步调整中。据我爱我家集团研究院数据统计，8月，我爱我家在北京区域达成的二手住宅成交均价为57302元/平米，环比7月下跌3.1%，同比2017年8月下跌6.5%，同环比同时下降。

在今年4~5月份北京二手房价短暂回升后，6~8月份北京二手房价进入波动期，这与“317新政”之前的连续上涨，以及“317新政”后的连续下跌有着明显的区别，这说明市场正进入盘整期，房价在新的政策环境、市场环境和供求双方的博弈下寻找新的平衡。

北京二手房房价已经持续3个月小幅下调。就麦田房产(博客,微博)统计数据来看，8月二手住宅成交均价环比上月下降了1.9%，挂牌均价环比上月略微下降1.1%，价格小幅下调与买卖双方价格博弈有较大关系。麦田房产首席市场分析师张叶松表示，回顾近几个月市场，可以发现，北京二手房市场在5月达到近一年来交易高峰，与此同时，价格较年底低位也有小幅上涨，业主挂牌价格也有小幅追涨。在这样的市场环境下，买方群体选择理性观望，等待业主下调价格。由此也就出现了5月份之后的几个月交易量小幅下滑、价格微降的市场走势。从目前走势来看，买卖双方表现都非常理性，市场处于稳定正常波动的周期。

从区域来看，8月北京西城区二手房价仍是最高，超过10万元每平米，东城、海淀、朝阳、丰台、石景山等城六区次之。从环比7月的涨跌幅度看，大兴、通州、石景山、房山、昌平、朝阳、东城的成交价格都在回落，其中大兴区跌幅最大，达10.9%。丰台、海淀、西城、顺义的成交价格上涨，下跌区域明显多于上涨区域。

降温还将持续

降温是市场的整体趋势。

从新增房客源情况来看，目前新增客房比为2.1，处于近一年来的较低水平。由此也可以预测，接下来价格还将有小幅的下滑。8月，麦田房产北京二手房新增客源量环比下降2%，新增带看量和上个月相比基本持平。由客户量和带看数据可以看出，8月客户活跃度和上个月相当。8月，麦田二手房新增房源量环比上升6%。

根据麦田房产成交房源价格监测数据，8月份买方整体议价幅度（客户议价=成交价/最后一次报价-1）为-4.6%，连续3个月买方议价空间相同。

另外，在双方议价中降价房源比例达到92%，和上月相比降价房源占比相当。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为54%，较上个月下降3个百分点。与此同时，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为32%，较上个月上升2个百分点。麦田房产首席市场分析师张叶松指出，从降价幅度占比走势可以看出，高议价空间成交房源占比有所增加，可见对于急于出售的业主来说，面对并不十分活跃的市场，在交易中让价更能促进交易达成。

我爱我家集团研究院分析认为，需求的萎缩，交易量的持续下滑，是导致房价小幅回落的主要原因，9~10月需求量和交易量的持续低迷，或将引导房价继续小幅回落。但与2016年市场需求旺盛推动价格不断上涨、2017年政策调控严厉致使价格连续下滑相比，当前北京二手房市场在楼市调控持续从紧从严、自住型首置和改善的刚需合理缓慢释放的情况下，未来北京二手房价或将在现有基准上小范围内震荡波动，较大幅度的连续上涨或下跌都将很难再现。

贝壳研究院院长杨现领表示，6、7月市场成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期间集中释放后于近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响，3-5月市场成交量明显持续增长，这在一定程度上透支了后市需求，所以近两月新增需求降至2018年以来低位。此外，在调控依旧从紧的情况下，面对持续降温的市场以及房地产税等诸多不确定性因素，买卖双方信心不足也致市场继续下行。

值得注意的是，降温不仅北京，其他城市也处于盘整中。上海易居房地产研究院9月7日发布《上海2018年房地产市场8月报》显示，8月份，上海二手住宅成交约1.35万套，环比下降3.4%，同比上升17.4%。1-8月上海二手住宅累计成交约10.9万套，同比上升3.7%。整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平，预计后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，金九银十难以出现。

Tags：市场酝酿深度调整 北京二手房议价房源降价占比92%