2018年是我国改革开放的40年，也是上海砥砺奋进的40年，上海作为改革开放的排头兵，40年来的变化可谓日新月异，历经40年，中国的房地产业从“野蛮生长”逐步走向成熟。

腾讯房产此次专访的是中原地产中国大陆区副总裁兼华东区总裁兼上海中原地产总经理陆成，他将与我们分享这40年所经历的中国房地产的发展变化，以及身处中介行业中所秉持的理念。

真正房地产市场的20年：从“粗放”到“严密”

如果从1978年改革开放算起，严格意义上来说，真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更有成长。

陆成回忆，那会刚入行，大部分城市都没有开始发展，印象中房地产市场真正起飞是90年代初当时，上海、北京等大城市真正可以对外发售的量特别少，而且价格定的非常高，因此，无论从楼盘质量还是整体销售来看，都显得比较粗糙。

这20年的变化，主要可以从以下几个方面体现出来：

1、土地出让机制。过去，大部分城市对土地资源不够珍惜，不论是土地出让的流程、审批，还是开放程度都特别随意，拿地几乎都是默契协商出来的结果，土地价格、审批流程都是在比较粗放的模式下进行的。而现在对于开发商拿地的要求极其严苛，土地竞拍的流程也很规范化，拿地在各种条件的限制下，也变得很严谨。

2、商品房销售流程。现在项目开盘必须得有预售证，同时政府会对预售证价格进行合理控制，购房者需要进行摇号才可选房，诸如此类要求，买房也变得没那么简单。而过去，政府对买房管控相对比较宽松，开发商投入的各项成本不用太高，便可以迅速回笼资金，可是对购房者来说，保障度是远远不够的。

3、金融配套。20几年前根本想象不到，银行如何配合房地产开发，如何配合买家进行贷款，而现在“房贷”已经成为我们买房不可或缺的部分。不过金融配套也必须受到国家的管控，如果控制不当，会造成房价大涨，现在国家已经提出去杠杆，控制信贷，这是在逐渐发展过程中需要不断调整的。

4、城市建设。以往我们所关注的城市就是上海、北京，其他二三四线城市没人会去关注，更谈不上房地产市场和开发，但是随着一线城市的发展，外溢的影响就变得愈发明显。从长三角来看，现在杭州、南京、苏州、、宁波、嘉兴等热点城市火热，这些城市在交通方面的优势日益凸显，特别是高铁，能带动沿线城市的发展。另外，一批互联网企业兴起后，也带动了很多新生高科技产业，吸引了很多人才。人才们的流动，也是未来房地产市场的发展，很多开发商都会抓住这个机会，推出符合人们需求的项目。

总体来看，整整20年，房地产业从原始粗放的状态，逐渐走到如今的管控严密，在销售操作上也越来越来规范，保障了购房者交易的安全性和公平性。而政府在管控方面也越来越有经验，懂得如何在关键节点上去抓。当然，还存在许多地方去改进，特别是一线城市。

人才+资金是未来房地产市场竞争主战场

国家层面提出“房住不炒”的定位，在长效机制建立呼之欲出的预期下，楼市调控进入深水区，房地产行业已然发生变革和洗牌，传统的房地产开发进入“死胡同”，未来房地产趋势，竞争主战场在哪？

陆成表示，对于房地产企业来讲，国家虽然提出“房住不炒”，但是不等于不能继续盖房子，房子终归是要用来卖的产品，所以任何一个开发商主要还是要以能够销售多少量来作为最核心的考虑，而房地产未来竞争的主战场是由人才和资金来决定的。

对于房地产企业来说，抢夺人才是首要的。不论是一线城市还是二线城市，对于有实力的开发商来说，他们最关心的就是如何最大优势的拿到地，并且快速周转，从而确保现金流，达到收支平衡，这就需要靠人才。人才的抢夺是一场无硝烟的战争，甚至比抢地还要夸张。关于资金，已经上市的企业有更大的竞争力，他们可以通过股票市场或者发企业债，来获得资金，资金越充沛，才能更有作战持久力。

中原集团砥砺奋进40年 为消费者提供专业服务

陆成1993年入行房地产，2001年底真正来到上海发展，当初入行也是从小受到家里的影响，大学毕业后，看到中原在招项目助理，便误打误撞地进入了中原集团。他坦言，自己比较幸运，可以跟随公司和国内房地产市场发展的潮流走到今天，也见证了上海10多年所发生的翻天覆地的变化，经历了房地产从原始到成熟。

2001年初来上海，陆成最大的感受是，当时的二手房市场暴露出房源信息不对称不流通的问题，很多房源信息都是虚假的、不及时、不完整的，这对于买卖双方的交易造成很多不公平。不过现在针对这些痛点，二手房市场已经有了很大地改变，主要原因也是得益于互联网，现在的房源信息可以通过移动互联网发布，在房源真实性、透明性方面有了突破。

2018年5月29日，上海中原V2.0产品正式上线，实现系统全新升级，带给购房者更全面更专业的服务。此次升级，APP对现有的找房模式进行了优化。比如，何时受理委托、何时上架房源、何时新增房源实勘图等，让业主随时掌握房屋状态并撰写对房源的评价。同时，产品还支持业主自助管理挂牌房源，在线修改价格、面积等房屋信息。

另外，还将继续深化“AR找房”功能，借助移动手机的相关特性，实现了用户在平面地图与现实环境中的特色找房体验。还新增了人脸识别功能，依托于行业领先的人脸识别技术，与置业顾问身份库信息进行关联，真正消除安全隐患，让购房者看房更安心。

中原集团1978年创立于香港，无独有偶，2018年正好也是中原集团成立40周年，40年一路走来，中原依托香港背景，秉承“无为而治”的管理理念，集团旗下主打品牌中原地产不仅在香港独占鳌头，内地业务更是节节攀升。目前，已在中国内地、澳门、台北、新加坡共37个城市设立分公司，业务辐射至英国、韩国、澳洲等百余城市。

中介行业面临产能过剩 长租公寓目前冲击不了传统中介

当问及面对长租公寓的不断崛起，是否会对传统中介行业带来冲击时，陆成表示，目前还谈不上冲击。长租公寓市场是未知领域，所有人都是摸着石头过河，对于开发商来说，涉足长租公寓只是分散投资而已，占用他们很小的一部分资金去试水，至于成功与否，还要看市场的反应。面对当前充满未知的长租公寓，倒不如先稳定好目前的传统中介业务。

陆成认为，当前中介行业面临严重的产能过剩，很多门店不断扩充规模，但是规模越大，经营的压力越重。很多小中介在经营模式上会选择加盟，但同时也会增加很多经营风险。无论选择何种方式，都要面对市场产能过剩的现实，否则很难生存下去。短期内出现的冲击只是阶段性的，未来如何提高营销效率、如何让中介从业人员扎实做好服务、如何在调控下保证房源的真实、交易的安全才是最主要的。

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